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调控深化 一线城市楼市动向:资金链趋紧是主流
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 524 次
房企四处融资 靓丽业绩难掩资金困境
今年的调控政策,好像对房企并没造成太大的影响。
700多亿元、400多亿元……房企陆续公布的前三季业绩,“丰收”迹象明显。而国家统计局公布的“前三季度全国商品住宅销售额增长11.2%”,更为房企的“丰收”提供了注脚。
事实并非如此。房企公布的亮丽销售业绩,还是难掩调控所带来的负面影响。在已经公布三季报的56家A股房企经营性现金流量净值为-521.83亿元,而去年同期达到392.93亿元,大幅下滑233%。
与此同时,上市房企的存货比年中又有所增加。一旦在严厉调控打压下四季度的销售不畅,将冲击整个行业的资金周转。正如万科在其季报所说,“开发企业资金面趋紧仍是主要趋势”。
因此,也就不难理解,为何销售业绩亮丽下,开发商还不惜高成本借道海外、房产信托等渠道进行融资。
高“收入”高“消费”
无论是房企公布的业绩还是国家统计局公布的数据,均明确指向:前三季度开发商的销售业绩非常漂亮。很多业内人士曾认为2009年的销售业绩是“不可逾越的天量”,今年却继续显露出超越的势头。特别是一些大型的上市房企,多数已完成了全年销售计划的九成以上,而今年的销售计划,是比去年有所增加的。
开发商的楼卖得好,在“消费”方面也不含糊。
国家统计局公布的数据显示,今年前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米,同比增长35.6%,土地购置费7111亿元,增长83.7%。在9月份,房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米,增长20.3%,土地购置费1094亿元,增长80.1%。
广东房企同样不含糊,前三季度,广东房地产开发企业土地购置面积1315.18万平方米,增幅比去年同期提高39个百分点;土地购置费399.45亿元,增长86.9%,增幅分别比一季度和上年同期提高56.2个和129个百分点。
资金链趋紧是主流
高收入、高消费,本身就蕴藏一定的风险。更何况,我国房地产企业的开发资金主要来自企业自有资金、国内贷款和预售款。在国内信贷收紧,上市房企的增发、发行融资券等也一一被打压的情况下,单靠销售回款支撑房企运转,会面临很大的压力。
房企资金趋紧的情况,在房企的三季报中有明显体现。统计资料显示,目前已经公布三季报的56家房企,三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元,而去年同期达到392.93亿元。即使是“万保招金”四大地产龙头,三季度现金流同比减少均超过了140%,其中减少较多的接近了600%。统计显示,四大龙头三季度的总现金流也为-240.81亿元。
不仅如此,根据Wind统计显示,26日前公布三季报的A股49家上市房企,存货达到5000亿元,比今年年中的4626.65亿元又有了增长。在限购、限贷、加息等措施的冲击下,四季度销售估计很难复制前三季的势头,该部分存货滞销后的资产减值压力,将使房企的资金紧张情况加剧。
高成本融资缓解压力
对于资金链紧张的开发商,知名财经评论员叶檀形象地形容为“被架在火上烤”。为摆脱这种悲惨的状况,开发商想尽办法开辟更多融资渠道以缓解资金压力。
海外融资就是一个渠道。方兴地产、龙湖地产、远洋地产、恒大地产、碧桂园等在港上市房企相继推出海外融资计划,且均以数十亿港元计。据统计,今年以来在港上市房企的海外融资规模,已经远超过去3年的平均水平。此外,房地产信托也被更多房企盯上。据用益信托统计显示,2010年7月、8月我国房地产信托发行规模共计433亿元,和2009年全年的发行规模449亿元相当。而到了9月份,房地产信托的发行规模已接近1300亿元,接近去年全年发行规模的3倍;10月份的发行规模,则和9月份相当。借道房地产信托,开发商要付出很高的成本。加上管理费等各种费用,房地产信托的融资成本可以高达25%。
因此,对于房企而言,较好的办法还是多卖楼。而要多卖楼,降价促销是很好的手段。有业内人士预计,“今年较后两个月发展商的降价促销活动将此起彼伏”。
(作者:张秀钦)
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