“霸道”卖房宁愿违约意在变相涨价

　　北京保利金泉家园项目遭举报

　　目前保利金泉家园项目销售暂时没有了全款付清的要求，但是具体采取哪种方式继续销售，还要等公司整改方案出台以后才能告知。

　　因为开发商突然改变付款方式，北京保利金泉家园项目400名业主眼看到手的房子一下子面临被收回的命运。

　　10月11日，记者从北京市建委获悉，北京市建委已经根据群众举报对保利金泉家园项目下达了处罚文件，依据该份处罚文件内容，保利金泉家园将被暂停预售，并需在三日内向北京市建委做出情况说明和整改方案。

　　上述处罚文件中还提到，北京市建委将把保利金泉家园违规销售情况对发改委、国土、规划、银行等金融部门进行通报，并对北京政泉置业所有开发项目进行综合执法检查。

　　曾停售5个月

　　业主姜洋本认为购房子是一帆风顺的事，但却没想到经历了如此意外的波折。

　　今年3月，姜洋看上了位于北京市亚运村地区大屯路保利金泉家园的一套房子，当时该楼盘售价在11000元／平方米左右。3月中旬，姜洋与保利金泉家园项目开发商北京政泉置业签定了一份《北京市商品房认购书》，并缴纳了2万元定金。

　　依据此商品房认购协议书，姜洋将以12014元／平方米的价格，在保利金泉家园8号楼购购了一套建筑面积为114平方米，总价款137万元的房屋。

　　这份认购协议书上还提到，如果因购房人个人原因7日内未与开发商签定正式的房屋销售合同，则视为购房人自动放弃购房权力，开发商不退还定金；如开发商在合同有效期间将房屋卖给第三方，则开发商双倍退还定金。

　　认购协议签定后，姜洋一边准备头付款，一边等待和开发商签定正式销售合同。但是，保利金泉家园销售却迟迟不给他电话通知。他打电话到保利金泉家园售楼处询问，销售人员先是说网线挖断，无法打印销售合同，后又表示是公司原因，销售人员并不知情。

　　7月9日，保利地产（74.10，2.28，3.17％）（600048。SH）一则关于保利金泉家园项目纠纷的公告揭开了保利金泉家园项目销售中止的原因。

　　依据保利地产的此份公告，保利地产在2005年10月以股权收购方式从原股东北京摩根公司手中收购北京政泉置业80％股权，保利地产将投资8亿元继续保利金泉家园项目建设，双方承诺保利地产从该项目中获得回报不低于27％。

　　2006年4月，保利金泉家园开始预售，项目于2006年初正式开工，2006年4月份开始预售，截至2007年5月底项目已销售签约额16.75亿元，回笼资金15.23亿元。

　　2006年8月，保利地产与北京政泉的原股东经协商签订了《金泉广场住宅项目转让协议》双方拟调整合作方式，北京政泉将金泉广场项目住宅项目的所有权益过户到北京保利名下。在双方完成项目转让，将金泉广场住宅项目全部权属文件和所有权益转到北京保利名下并在双方结清相关款项之后，原股东提前完成北京政泉80％股权的回购。

　　由于北京市房地产市场价格自2006年下半年以来快速上涨，金泉广场的销售均价已经达到10000元／平方米以上。出于利益原因，北京政泉原股东以转让登记尚不能办理为由拒不执行《项目转让协议》，并于2007年5月10日向北京市中级人民法院起诉北京保利，要求直接回购北京保利持有的北京政泉80％股权，诉讼标的金额4000万元。

　　保利与摩根之间的官司导致保利金泉家园项目暂停销售。随后，保利地产开始每月公布销售数据，而与姜洋一起的8号、10号楼约400名业主也陷入对保利金泉家园重新开盘的漫长等待中。

　　9月30日，姜洋等业主突然接到了销售的电话说保利金泉家园已经恢复销售，但不能继续原来的认购协议，具体问题政泉置业会以“告知函”的方式通知各位业主。

　　与此同时，保利金泉家园另外两栋（3号楼和11号楼）在10月3日左右开盘销售，均价达到了18000元／平方米，比5个月前姜洋购房时价格每平方米上涨了6000元。

　　10月9日，姜洋终于等到了北京政泉置业寄来的“告知函”，但是其内容却令人大跌眼镜：8号楼、10号楼已缴纳定金但未签定销售合同的业主要么选择按认购合同的价格一次性付清全款，要么选择退房。

　　北京政泉置业在“告知函”中指出，10月18日－28日为这部分业主确认是否继续购保利金泉家园房屋的期限，超过10月28日则认为自动放弃购购权力。

　　再度停售

　　姜洋表示，大部分业主都没能力一次性付清上百万的房款，如果被迫退房，这些业主再度购房的成本会损失几十万。

　　相反，如果北京政泉将这些房屋收回重新销售，则每套房屋会多获利几十万元，400余套房屋全部收回重新销售则会多获利2亿多元。

　　姜洋认为，当初与北京政泉签署的认购协议书就明确规定付款方式为贷款付款，北京政泉置业出尔反尔，无故改变付款方式，意在将业主逼退，变相涨房价。一个明显违规的行为是，北京政泉置业没有对保利金泉家园10号楼进行网签。

　　10月11日，姜洋等人向北京市建委举报了北京政泉置业，认为保利金泉家园项目在销售中存在变相涨价行为，违反了《北京市关于加强商品房交易市场动态监管的通知》和《北京市关于进一步规范商品房预售管理的通知》。

　　10月11日，北京市建委负责举报工作的张农科委员在保利金泉家园售楼部宣读了一份北京市建委对保利金泉家园楼盘的违规销售活动的处理通知。依据该份文件，北京市建委认定保利金泉家园在销售中存在不在网上公布其楼盘动态销售信息等违规行为，对该楼盘进行暂时停售，责令北京政泉置业在三日内就业主举报问题做出说明和整改。

　　10月12日，北京政泉置业总经理胡嘉全在记者电话采访中也确认了北京政泉置业收到了此份文件，而且正在进行整改之中。

　　胡嘉全告诉记者，北京政泉置业在接到建委整改通知后就废止了“告知函”，目前保利金泉家园项目销售暂时没有了全款付清的要求，但是具体采取哪种方式继续销售，还要等公司整改方案出台以后才能告知。

　　预售制度之过

　　北京政泉置业敢于随便毁约改变付款方式并非无的放矢。

　　北京律师协会房地产专业委员会、北京盛廷律师事务所律师秦兵表示，目前房屋销售中存在的预售制度就允许开发商在签署正式房屋购卖合同之前有签认购合同的环节，通过认购合同开发商可以试探市场价格，而毁约的成本又很低。

　　以保利金泉家园为例，开发商即便认可认购合同有效（合同规定7天之内有效，如今时间已经过了5个月），被认定违反了《合同法》，也只是依据认购合同的约定，双倍赔偿购房人定金，仅4万元。而北京政泉置业将房屋收回卖给第三方则可以多赚60万元以上，这么明显的赚钱生意，开发商会愿意违约。

　　北京市建委举报有关人士接受记者采访时也表示，建委主要查处证件不全、有明显违法违规行为、扰乱正常市场交易秩序的楼盘项目。对于保利金泉家园这样的情况，很大程度上属于民事纠纷，不在建委行政执法范围。

　　记者获得的另一份北京市建委关于举报的回复函中也看到，北京市建委建议北京政泉置业和业主双方以协商解决为主，实在不行，走司法解决途径。

　　其实，保利金泉家园也并非例卖方违约案例。据北京我爱我家经纪机构统计，房价快速上升，北京房屋交易市场卖房毁约的比例上升了30％。由于购房人与卖方签定的是格式合同，合同中一般都有购方不得强迫卖方卖出房屋等对卖方有利的条款。因此购房人只能在签署认购协议时要求开发商增加对自己有利的内容。

　　秦兵指出，认购合同是份“霸王条款合同”，购房人必须接受开发商提出的7日内签约等对开发商有利的规定，而无法维护自身利益。

　　秦兵认为，关键问题在预售制度，只有取消预售制度，所有房屋都以现房销售，开发商才不会“空手套白狼”，不负责任地随便改变销售方式。

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