在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间究竟是如何博弈与互动？招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策如何逐一被规避？　

　　这就是碧桂园在张家界拿的那块地

　　专家解读：“这个开发商很强势，政府都得听他的”　

　　“这明显是一份政府和开发商签订的不能拿到桌面上的私下协议，通过这个合同，我们可以明显看到在土地正式招拍挂出让前，无论是政府的土地出让底价还是较终的竞得人，都已定好了。土地出让前的招拍挂只是一个形式，一个假象”。（解读人：国土资源部中国土地勘测规划院地政研究副主任、研究员唐健）　

　　这是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，“翻过山就是张家界国家森林公园景区”，面积1039.15亩（约69.28公顷），距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里，地属张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家岗（以下简称罗家岗）。　

　　在当地人眼里，它没什么好，只是一幅丘陵地区偏僻的荒山。而某广州房地产咨询公司总经理则向南方周末记者如斯描绘：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。”他曾跟随碧桂园集团董事会主席杨国强多年，熟谙不同土地的价值。　

　　此地经张家界市土地交易挂牌转让，2007年6月6日，碧桂园竞得成功，转让金额1.18亿元。　

　　但知情人士向南方周末记者提供了一组名为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。这两份分别签发于2006年12月16日和2006年10月18日的协议，均为张家界市永定区人民政府（甲方）与张家界高骏投资有限公司（乙方）签署，并签字盖章。　

　　这些资料显示，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上赫然列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25％计土地出让金，该25％出让金的15％部分上缴省政府。甲方将该两笔款项（一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15％部分，二、竞得者上缴的契税），于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”　

　　据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75％，即442.5万元。其余的96.25％将全部返还给高骏公司。　

　　而本报记者查到的工商登记信息显示，张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅，均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据较近公开的新闻信息，杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。　

　　如果确实存在这两份协议，那么，“这基本上是零地价拿地。”国土资源部中国土地勘测规划院地政研究副主任唐健说。　

　　上门找地　

　　罗家岗这块地是碧桂园集团创始人杨国强发现的。在成功开发长沙碧桂园后，他开始属意张家界。　
　　张家界国家森林公园以其独特的原始自然风貌闻名于世，1988年被国务院定为国家风景名胜区，1992年，联合国教科文组织将其列入《世界遗产名录》，跻身于世界风景区的行列，1994年被原国家林业部命名为“国家示范公园”。　

　　然而到张家界的游客的人均消费仅420元，远不及同样久负盛名的黄山和桂林，也赶不上近几年火起来的丽江。“张家界没有一家五酒店，无法承办国内和国际大规模会议，没有高端客户。境外以中等收入的韩国游客为主，欧美游客少。”张家界市永定区商务局局长龚朝明说。到张家界的国家专业很多，也只能住在城区内的某四酒店，其标准实际只相当于三星。　

　　龚朝明告诉南方周末记者，2006年8月14日，在省里某专业带领下，杨国强来到张家界。此时，碧桂园远未像现在这样声名显赫。张家界当地政府人员通过上网才知道“碧桂园是中国那么大的企业”。旗下楼盘均建有五酒店的碧桂园，恰好与“就需要一个五酒店”的张家界对上了路。　

　　次日，张家界一位市专业、永定区区长陈雪楚和区商务局局长龚朝明等人陪杨国强到张家界四处看地。杨国强想找的地方要“相对独立、不受外界环境影响；周边环境景观比较好；建成后，无视觉障碍；交通便利”。当地推荐了四五块地，其中一块为五组坡的地，风景好，但杨国强嫌“山上地方好，周边差，看到的是破烂的城市”。看了三天，未有满意。　

　　后行至往武陵源景区的路上，杨国强见到一条小路，提出上去看看，意外发现罗家岗这块心目中的“世外桃源”，“很兴奋”。　　

　　杨回广州后，碧桂园很快向永定区“项目服务办公室”（由区商务局、国土局、建设局等部门组成）打来30万经费，委托他们和乡镇、村里调查有多少地、山、树木、农户。他准备在此建五酒店。　

　　不过，碧桂园将建的并非寻常的五酒店，而是产权式酒店——山坡上建别墅样式的房，再配一栋五酒店。别墅样式的房可出售使用权，土地产权归碧桂园五酒店。　

　　而就在2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。“别墅用地不批了，但是以产权酒店这个名称去出售国家也没有说不能，就是说变通了。”广州知名地产人士黎文江介绍说。　

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