案例一着急购房误签霸王条款 王先生在年初看中一套准尾房，当时楼盘主体接近完成，就差三层封顶，销售人员承诺房子一定会在今年7月完工交付。当时王先生正准备和女友在十一结婚，7月交房，装修完正好10月就可以住进去，加上是尾房，价格也有一定优惠，王先生就很痛快地签了合同。没想到，开发商因为把资金用到其他项目，导致剩下三层一直没有完工，眼看着10月就快要到了，却没有房子住。王先生要求把房子退掉，以便再购一套现房。开发商却拿出当初签的合同，说合同里并没有关于退房条件的约定，至于延期交房我们可以按约定赔偿，但要退房却不行！ 律师建议：开发商往往利用自己的强势地位和购房者急于签合同的心理，在购房合同中暗藏一些霸王条款。一但发生纠纷，这些霸王条款就使购房者处于非常不利的地位。常见的“霸王条款”主要有：1.产权证备案过长时间，不利商品房购受人办理产权证； 2.楼宇屋面外墙业主不能主张权利； 3.双方逾期付款及逾期交房时间及违约金约定不对等； 4.以格式条款明确限制购受人对合同条款不能提出调整主张； 5.开发商延期交房免责范围过大； 6.认购书只规定认购人责任，不规定出卖人责任；7.出卖人单方指定物业管理公司；8.以条款形式规定广告不构成合同组成部分。 来自市购房者权益保护委员会的资料显示，近年来楼市日益火爆，开发商“牛”气十足，房产中介机构和房产销售机构常常利用自身的优势地位，拟订对购房者不公平、不合理的合同条款，加重购房者的责任，而此类问题目前已经成为购房者投诉的焦点。 很多开发商利用购房者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制购房者应有的权利如知情权、公平交易权等。据介绍，房地产合同中的这些不平等条款主要出现在房地产交易合同的补充协议和附加协议里。 现在，购房时不注意看合同内容就草率签字的人不少。一些公司就利用这一点，在自己事先拟订的格式条款上用不引人注意的“备注”来制定一些不公平的条款。 律师提醒说，购房者签订房地产合同时，应特别注意交房条件的界定，是单项验收，还是综合验收。验房时，要按交房约定合同上的约定内容标准对照进行验收，若房产不合条件则不予接收；其次，明确交房通知的达方式，如购房者在合同约定的地址有变动时应立即与开发商联络；再次，针对不可抗力因素要进行统一界定，不能让开发商自主扩大不可抗力范围；较后，保存好书面材料，若是复印件则要求房地产商盖章。这些材料在交房前，开发商都会支持配合，遇房产不合要求，应拒不接收房产。 案例二为购低价房 先付定金难返还 2004年11月，某小区还未开盘，但已经开始接受预购登记。销售人员对孙小姐说现在预订的房子价格会比开盘的价格每平方米低200元左右。为了能低价购进，孙小姐选定小区一套房子，向销售经理李先生交纳购房大定金一万元整。项目正式开盘后，孙小姐和男朋友携现金前往售楼处，这时开发商提出购房的同时还必须购一个车位，而且车位价格高出正常车位约2万元，孙小姐为此和开发商发生分歧，未达成协议，于是未能较终签订购卖合同。孙小姐认为开发商在《商品房购卖合同》中增加了搭售车位的条款，严重侵犯了其利益，而且开发商拒完全合同条款做出任何更改，孙小姐要求开发商退回所交定金一万元整，开发商不同意退钱。 律师建议：就这一事件，从定金的性质讲，分为购房定金和谈判定金，二者有所区别。谈判定金保留了双方继续谈判的权利，双方有义务履行进一步协调的责任。如果乙方履行了协调的责任，因为甲方的过错甲方却不愿做出让步，视甲方违约，定金应双倍返还。 目前的“定金纠纷”，主要是因为开发商的行为没有统一的规范，多数情况是先交定金、签协议，后看合同，而合同中又包含一些由开发商自己拟订的附加条款。专家建议：除了对开发商和欲购房屋进行深入了解，购房者还应当明确所交定金的性质，并要在交定金时和开发商签署定金协议，对定购协议中有关合法拿回定金和正式签订合同的条件等条目格外警惕，不要轻易付定金。约定房屋价格、面积、套型、具体单元楼栋等主要元素，并规定若签订购卖合同时这些条款若发生变更，购房者有权取回定金。购房者其实还可以考虑拿出房款中的1%至1.5%聘请一名专业律师，随时针对任何一个细节进行严格把关。不但可以避免陷入开发商暗藏的种种陷阱，省下了购房之后可能遭遇到的一系列不必要麻烦，解除了后患，还可以省下由于房屋纠纷、打官司等所造成的精神损失。 案例三“准新人”购房产权登记方案后果分析 由于传统观念影响，不少青年都赶在今年结婚，所以近期在购房者中购婚房的占了不少，据不完全统计，这部分人群占到了约2成左右，其中很多都是即将要结婚的年轻人。由于目前这类人群大多事业刚刚起步，即较流行的“啃老族”——由“父母出头付，小两口还贷款”购房。不过，等到真正看中了房子，要签订购房合同了，“产权证上到底写哪几个人的名字”往往就成为了争论的焦点。刘伟和王静这对“准新人”现在就遇到了这样的尴尬。 律师解读：房子究竟登记在谁的名下，除了法律因素、感情因素，往往还会因父母的介入变得异常复杂。因此，准夫妇除了充分了解各种方案的法律后果外，还应妥善处理各种关系，保存好各种凭证，尽量避免日后可能产生的纠纷和矛盾。以下就是四种产权登记方案的法律后果，以供准新人们参考。 1.产权证登记在准夫妻名下的法律后果 如果是采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资被认定为与夫妻两人，归双方共有，若出现离婚的情况，父母也无权索回出资的钱款。 但如果购房后，准夫妻并没有进行婚姻登记，而是分手的话，虽然“准婚房”还是认定为双方的共有财产，贷款也认定为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应的证据显示，父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的与，而条件就是双方结婚，如果双方没有结婚，父母有权索回出资的钱款，上海法院目前也出现了这样的判例。 2.产权证登记在父母名下的法律后果 如果采用这种方案，房屋将被认定是父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后，夫妻双方用婚后的收入还贷的，双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，要求父母返还并平均分割。 3.产权证登记在父母和准夫妻名下的法律后果 若采用这种方案，房屋认定是准夫妻和父母的共有财产，贷款也认定为四人的共有债务，相应的增值或贬值也由四人共同享有或承担。如果结婚后，仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，父母无权享有该部分的权利。 4.产权证只登记在“男方”或“女方”名下的法律后果 这种情况需要从两个角度进行分析：（1）一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人。（2）一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为是一种附条件的与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。

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