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购房要避险律师来支招

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 502 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

签约之日“拍出”4万元定金收据标明“订金”两字事后反悔要求开发商退钱却败诉———
编者按:定金、订金音同字不同,但“定、订”这两个同音字在法律上则相去甚远。自本报“律师大讲堂之购房避陷阱”开讲以来,已有不少读者来电、来信诉说他们身陷“定金与订金”陷阱之苦。今天本版特选取一个典型案例,结合律师的分析,让读者分清定金与订金的区别。
购房慎签字
2003年12月20日,杨先生就自己选中的一套商品房与开发商签订了认购书。双方约定,杨先生于签订认购书之日起4天内与开发商签订商品房购卖合同并交头期房款。杨先生若未按期签合同或未按时交付相关款项,开发商有权将杨先生认购的商品房另行出售并不退还定金。签约当日,杨先生交了4万元,开发商在收据上注有“订金”两字。
当时,开发商只将一份没有盖章的认购书的复印件交给了杨先生。4天后,杨先生没有去交头付款,自然也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”,杨先生认为这实际上已将定金变成了预付款,故诉至法院要求返还。
经审理,法院驳回了杨先生的诉讼请求。
败诉原因
庭审中,开发商出具了盖章的认购书原件,法院认为,虽然收据上注明“订金”二字,但根据双方所签订认购书中的相关约定,可认定这4万元系定金,收据上写的“订金”仍系定金性质,而非预付款。
本案中,杨先生没有正当理由拒签合同,故应对自己的未履约行为承担责任。他交的4万元定金属于担保性质,在其违约时,开发商有权不予返还。
定金法则
定金指合同当事人为保证合同履行,由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。
《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”
律师分析
从法律角度看,定金有双重性质。头先,可作为合同的担保,以保证合同履行。其次,可以起到合同成立的证明作用。此外,定金作为一把双刃剑,还具有惩罚性。
定金作为法定的形式,法律有其具体的要求:1.形式要件,必须签订书面的形式;2.数额的限定,定金的总额不得超过合同标的的20%。
“订金”概念不规范不履行合同如数返还
现实中,很多购房者把“订金”当成定金,导致较后无法维权。其实,“订金”不是一个规范的概念,在法律上仅具有预付款的性质,是预付款的一部分,是当事人的一种支付手段,不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款,不履行也只能如数返还。
《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”由此可见,当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的,则不能适用定金法则。
律师支招
在与开发商签订认购合同时,律师提请购房者注意:
支招一:如果还没有下定决心购,可以先交“订金”,不要交定金。
支招二:较好把销售人员的承诺书面化或保留好证据,以防日后没有证据证明自己的主张
支招三:认购合同中的内容一定要看清楚,特别是价格、户型、面积、地理位置、违约责任,有不同意见应当即提出并修改。
此外,律师还提请开发商注意:
事项一:
在签订认购合同时,应告知购房者签约的期限及违约责任,以避免和减少与购房者的定金纠纷。
事项二:
房地产的价格一定要在醒目处公示,以增加购房透明度,让消费者放心购房。

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