租金回报率下降了正常还是不正常

——租金回报率的算法应是：（年租金—年利息—各种税费）/头付款。北京很多楼盘的

租金回报率都在15%以上,仍居全国之头。

据了解，国际上公认的楼盘租金回报率应该是比银行贷款利息低一个点左右，如北京现

在银行贷款利息为5%，那么北京正常的楼盘租金回报率就应当为4%。而目前北京楼盘租金回

报率尽管与去年或前几年相比普遍降低了20%甚至30%左右，但一般都能保持在6%至15%之间，

和香港、台湾以及其他地区相比，租金回报率还是偏高。

很多业内人士认为，目前在北京，无论是投资还是自用，至少75%以上的购房人是采用

按揭的方式购的房，即并没有一次付清，而是仅支付了头付款，实际上是在用银行的钱来投

资置业。因此，租金回报率的算法应是：（年租金—年利息—各种税费）/头付款。用这个公

式计算，北京很多楼盘的租金回报率都在15%以上,属于偏高水平。

从总体市场看，市场化程度高，租金回报率水平都会往平均水平发展。

租金回报率下降的四大原因

——国外经济不景气，靠外籍公司职员支撑的高端楼盘租金便会下滑。高端公寓供给激

增且“喜”扎堆，城市热点商务区域发生转移。

综合采访开发商、购房人和投资专家等各方人士，北京楼盘尤其是高端楼盘租金回报率

下降的原因不外乎以下四点：

一是全球经济环境的影响。北京金网络投资顾问有限公司市场研究经理张弛认为，

世界经济逐渐一体化，美国、日本等其他国家的经济状况势必会影响到中国的消费，尤其是

北京的消费。在前几年，北京外销公寓等高端楼盘高的租金回报率主要是由外籍公司职员支

撑，目前这些国家经济的下坡势必会影响北京楼盘的租金市场。

二是北京供应量的变化：以亚运村地区为例，2001年至2002年两年之内，亚运村地区

高端公寓以平均每年7至8个项目的速度推出，每年会增加5000套左右的房子待租。供应激

增，而需求并不像想象中的旺盛，供需比例严重失调导致租金下降。

三是区域格局在分化：以亚运村为例：亚运村曾经是北京市环境较好的商务，而随

着CBD、中关村等地区的发展，亚运村在商务配套、环境建设、区域建设等方面逐渐丧失优

越性，而使很多租赁客户“迁移”到其他区域。

四是同质产品趋多，可挑选余地越来越大：同一地区同一地段，同质产品越来越多，购

或租的可选范围越来越大。如内销公寓在产品上越来越接近外销公寓，再加上内外销房的并

轨，以往一枝独秀的外销公寓在价格和产品上都没有了优势。

租金回报率下降 购房注意什么

——购房更重要的是看未来这个物业的价值如何。独特条件、项目所在区域有无发展动

力、市场需求决定楼盘是否能保值、增值。

怎样才能保证所购的楼盘具有保值潜力？北京金地国际花园总经理陈长春认为：

一、独有稀缺资源和发展潜力决定物业能否升值。特别是对于高端项目，先天所占有的

稀缺资源决定了项目的升值空间。比如地理位置，金地国际花园等一些位于长安街边上的楼

盘，“长安街旁”这种的稀缺资源使项目具有了不断升值的空间。除位置外，这种稀

缺资源可能体现为其他因素：比如区域内的客户群，区域本身的发展动力，交通，商业配套

设施等。

二是项目所在区域必须具有长期的发展潜力，特别是经济的动力。目前北京某些区域由

于发展动力不足，相对供应过剩，所以这个区域的楼盘可能出现价格下降，而有的区域由于

发展潜力巨大，高端公寓的销售呈现不错的势头。

三是项目本身的品质及管理服务决定物业能否保值。这是国内的建筑和国外建筑差距明

显的方面。品质是多方面的，比如适度超前的建筑功能设计，合理的规划，历久常新的建筑

材料等等。目前有的项目建成投入使用以后2至3年内就变得外观非常陈旧，功能落后，这

样的物业显然不能保值，反而会很快贬值。

另外，北京安地集团总经理张宝全还认为，市场对产品的需求程度主要是看该产品的定

位是否准确，而该产品对未来市场的适应程度也决定未来这个楼盘是否能保值、增值。市场

对产品的需求程度主要是看该产品的定位是否准确，而该产品对未来市场的适应程度如何，

主要是看它车位、配套设施等是否适应未来的市场需求，未来发展的空间如何，规避风险的

能力如何。

总之，需要提醒购房人注意的是，无论是投资还是自住，购房时都不要仅仅看到短期价

格波动，更要看未来这个物业的价值如何，是否具备升值和保值的因素。

(北京青年报）