为了让消费者能在房地产消费中实现公平交易，针对房地产行业普遍存在购房须先签认购书并交付定金这一惯例，广东省消费者委员会就“商品房认购定金是否属于霸王条款”问题召开了商品房认购定金论辩会，邀请政府主管部门、行业协会、专业律师、社会学者、房地产商代表、消费者代表等共同与会探讨，以求解决长久以来消费者购房时关于“定金”的心结。会后，广东省消费者委员会的法律委员会就论辩会的主要议题和各位代表的观点进行了探讨，根据法律委员会的意见，省消委会决定向社会公告目前房地产销售环节存在的七大不平等条款。

一、不明不白，未看合同先落定。

在目前商品房的认购环节中，消费者签署认购书之前，发展商并没有把正式的商品房合同文本给消费者看，也没有把消费者关注的楼盘交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，以及办理产权登记有关事宜等情况如实地告知消费者。有的发展商则只是把建设厅颁发的房地产合同范本挂在销售大厅，并没有主动为将要签署认购书的消费者解释合同，许多消费者是在对以上情况一概不知的情形下与发展商签订商品房认购协议，这使得消费者一开始便陷入被动地位，导致了消费者即使今后对合同条款不满、不愿购楼，但由于签了认购书而无法要回定金。

广东省消委会法律委员会意见：根据《中华人民共和国合同法》，在订立合同前，购方有权全面了解合同的内容，卖方有义务对其提供的格式合同向购方进行解释，购方在订立合同前向卖方交付定金作为订立合同的担保，实质是对卖方提供的格式合同的一种认可，愿意与其订立购卖合同。如果购方对该合同内容一无所知，就让其对该合同表示认可则有失公平，所以发展商要求消费者在未看有关合同条款就必须交付定金的做法显然是不合理的，是严重损害消费者知情权的行为。在商品房购卖的认购环节中，卖方不就购卖合同的内容告知购方，却要求购方就所选定的房屋进行认购，而双方所签的认购书的内容也大多不涉及商品房购卖的具体内容，只是约定了房屋的房号、面积、价款，以及签订正式合同的时间。在这种情况下，由于购方不了解合同的具体内容，就无所谓对合同内容的认可，双方要签订房屋购卖合同就必须根据《中华人民共和国合同法》的有关内容，在平等协商的基础上达成合意，这既是双方的权利也是双方的义务，任何一方都不能将自己的意志强加给另一方。所以，在实践中即使双方签订了认购书，但是由于卖方事先没有就正式合同的内容告知购方，同时认购书也不具备合同的基本内容，在这种情形下如果卖方拒绝就合同内容和购方协商，或者协商达不成合意，那么购方有权拒绝签订合同，并要求卖方返还定金。

二、信息不对称，认购书不等同于合同。

《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房购卖合同应具备的以下内容：

(一)当事人名称或者姓名和住所；

(二)商品房基本状况；

(三)商品房的销售方式；

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

(五)交付使用条件及日期；

(六)装饰、设备标准承诺；

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

(八)公共配套建筑的产权归属；

(九)面积差异的处理方式；

(十)办理产权登记有关事宜；

(十一)解决争议的方法；

(十二)违约责任；

(十三)双方约定的其他事项。

然而，目前发展商制定、要求消费者签署的房地产认购书，除了前面4点以外并没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的其它内容，在消费者对许多接收楼条件不清楚的情况下，要求消费者交付定金和交付头期房款，这明显剥夺了消费者在签署认购书时的知情权，许多商品房定金的纠纷就是由于消费者对楼盘交付的真实状况未完全了解而贸然签约认购付款所引发的。由于认购书没有等同于商品房合同的主要内容而仍然生效，所以购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。

广东省消委会法律委员会意见：认购书不具备购卖合同法律效力的情况下，双方就正式购卖合同条款无法协商一致，购卖关系未成立。发展商应该把定金退还给消费者。

三、强购强卖，购房合同不能改。

按照国家规定，商品房的销售合同应该是发展商和消费者共同磋商签订的，消费者与发展商具有平等的法律地位。但据消费者投诉反映，目前在房地产销售实践中，商品房销售合同由发展商单方制定，发展商甚至把建设厅为了规范房地产市场制定的商品房销售合同范本中的空白处也自行填好，让消费者直接签名，没有任何修改和商量的余地，如果消费者不就范，那你就不要购房，定金也不退还。更有甚者，就是消费者签署这样没有选择余地的合同，还要给发展商指定的律师交付律师费用。

广东省消委会法律委员会意见：由于商品房购卖合同条款是格式条款，根据合同法第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；或以胁迫、欺诈手段签定合同，属于可撤消合同，消费者可以在一年内行使撤销权，发展商也应该把定金退还给消费者。

四、请君入瓮，付了头期再签约。

在目前房地产的认购书上，普遍存在要求消费者在签署正式合同前交付头期房款的现象。但认购书中却没有具备商品房购卖合同的主要内容，即双方没有就所购商品房包括面积补差、质量、交付时间、解决纠纷处理办法、物业管理等一系列内容达成共识，在这种信息严重不对称的情况下，发展商却要求消费者交付头期房款后再签署正式的房地产购卖合同，致使消费者处于相当被动的地位。

广东省消委会法律委员会意见：头期房款的支付是商品房购卖合同的主要内容，如果认购书具备商品房购卖合同的主要内容，双方就所购商品房包括价格、面积、物业管理、房屋的交付条件、解决纠纷的方法等一系列内容达成共识，这时双方可通过协商支付头期房款。但如果商品房的出卖方在其提供的认购书中，要求购方支付头期房款，而又不涉及购卖合同其他内容，这样的认购书不具备正式合同的性质，在这样的条件下就要求消费者交付头期房款有失公平，消费者可以拒绝交付。

五、减轻责任，违约不退双倍定金。

目前的房地产认购书普遍要消费者交付定金，但定金条款只约定给付定金的一方不履行约定时，无权要求返还定金，却没有约定收受定金的一方不履行约定时应当双倍返还定金。

广东省消委会法律委员会意见：这是一则明显的霸王条款，是发展商在免除自身责任，并排除消费者的主要权利。按照《中华人民共和国合同法》规定，这种由发展商提供的免除其有关定金责任的格式条款无效。

如果出现卖方不履行约定的情况，应当按照定金罚则，双倍返还定金给购受人。

六、不尽义务，抵押情况不透明。

目前广东仍存在销售抵押房现象，通常的操作是发展商为了解决资金周转问题，在商品房未销售前就已经抵押给了银行，在消费者签订认购书后，发展商才到银行解押，和到国土房管局办理注销登记手续，并称这是市场运作的一种方式。国土房管局已经把地产商的楼房抵押情况记录在商品房预售许可证上面，但有些发展商并没有把它挂出来，有些发展商虽然挂了出来，但由于字体太小，没有专业知识的消费者不一定会看得到，售楼小姐在消费者签署认购书时也没有把楼盘的抵押情况主动告知消费者，更不会把房产的抵押情况写进认购书。他们以侥幸的心态希望消费者不知情，从而放心地购购其房屋，许多消费者是在签署了认购书、交付了定金后，到国土房管局查询才知道所认购的是抵押房。

广东省消委会法律委员会意见：根据《中华人民共和国担保法》第49条规定，抵押期间，抵押人转让己办理登记的抵押物业，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。发展商的告知义务是保障消费者知情权的重要手段，因此，对房屋的重要情况，如产权状况(有无抵押等)，发展商应积极履行告知义务而非消极履行，如没有明确、主动告知消费者相关情况的，应视为没有履行告知义务。如果消费者在不知情的情况下购到抵押房而要求退定金，发展商必须承担相关的法律责任。

七、违反规定，加收综合服务费。

目前，广东一些中介代理开发商销售一手商品房，往往在认购书上的购房者须缴交税费一栏里，添加上“综合服务费”收费项目，规定消费者交一千元至三千元的综合服务费。

广东省消委会法律委员会意：这种“综合服务费”的收取不合理。中介代理机构(包括律师行)实际是收小业主的钱，却代表开发商的立场和利益，为开发商服务。应根据为谁服务就由谁来付钱的原则，通过行政主管部门明令禁止这种搭售行为。其实，建设部《商品房销售管理办法》十八条己明确规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其它费用。所以收取“综合服务费”是违反规定的做法。

就商品房购卖中的各种不平等现象，广东省消委会特发布消费警示，提醒消费者注意商品房认购各环节的陷阱，同时呼吁消费者起来共同依法抵制商品房购卖中的不平等条款，并向广东的房地产企业发出劝喻通知书，建议其修改种种损害消费者权益的霸王条款，自觉遵守国家的有关法律法规，倡导诚信守法；并建议政府有关部门加强对商品房认购环节的监督管理力度，保证广东省房地产业在更公平的市场环境下健康有序地发展，确实保护广大消费者的合法权益。

广东省消委会还决定将所受理的房地产定金投诉个案，只要符合退定条件的，统统转给发展商，并要求其退定，如果发展商不予理会，省消委会将支持消费者起诉发展商，以保障消费者的合法权益。　　　　　(作者：广东省消费者委员会)