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新政后广州楼市渐趋理性 但未到购房超佳时机

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 719 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

“5800元/平方米”!马赛国际公寓上周末对外公布的销售价格,令业界极为惊诧。众所周知,目前珠江新城楼价每平方米已达8000多元,而马赛国际作为品牌房企珠江地产旗下优质物业,这一定价确实引发了广州楼市极大震撼。

“价不惊人誓不休”。去年由于市场形势好转,致使广州不少楼盘发展商信心百倍,新推楼盘定价更是大肆攀比,严重透支了楼价未来上涨空间。今年来,随着政府房产新政“组合拳”的相继推出,市场急剧转冷,不少实力不强的楼盘发展商开始意识到市场风险正在积聚,楼盘定价不再好高骛远,而一些大型品牌房企也借机低价出击,借此打破僵局激活市场……广州楼市开始“理性回归”,并再现“低开高走”之势。

市场开始渐趋理性

“卖得快又有什么用?又赚不了几个钱!”去年下半年,广州楼市经常出现这样一幕:营销人员付出了巨大努力,楼盘终于售罄,然而此举却得不到老板的赞赏。

据悉,去年来,由于市场好转,尤其是众多楼盘发展商因为没有及时把握市场形势,推盘量大幅减少,从而导致供求关系严重失衡,致使楼价大幅飙升。正因此,不少楼盘发展商开始头脑发热,普遍认定楼价还可以大幅攀升,而销售人员过早大量出货,反而令老板“钱赚少了”。也正是这一原因,去年下半年以来,广州不少发展商开始频患“高烧”,楼盘定价“好高骛远”越走越高。不仅如此,个别楼盘发展商在定出脱离实际的价格后更放言要涨价……市场渐现丧失理性之惑。

然而今年来,尤其是今年4月起政府连串调控房产新政相继推出后,市场开始急速转冷,消费者持币观望气氛日趋浓厚,市场成交更是大幅萎缩,楼价也开始再现“跌落”。据广州市国土房管局统计数据显示,今年4月,广州房地产市场出现了今年全市商品房楼价的头次降幅。而5月份的市场形势更令人不容乐观,以占广州市场份额较高的番禺区为例,其5月份的预售商品房均价为4566元/平方米,与4月相比整整下跌了610元/平方米;而且成交量也出现了下跌:5月份总成交套数较4月份的1627套减少了291套。

市场急速转冷,诸多老板也不敢再埋怨营销人员“楼卖得太快”了,如今广州不少楼盘发展商埋怨的多是“为何怎么也卖不动”。而楼盘定价也在此严峻市况下悄然“回落”,虽然还有个别楼盘发展商放言楼价还要涨3%—5%,但事实上,即使这些楼盘发展商也在不断推出各种优惠促销举措,“明升暗降”使楼价回归理性。正如光大花园董事副总经理陈洪志所言:虽然宏观调控确实给楼市带来了巨大冲击,但市场也因此而回归理性,更有利于市场的长远稳健发展。

楼价再现“低开高走”

市场渐趋理性,楼价也开始“理性回归”。

日前,荷塘月色正式开售新一期,出乎业界所料“楼价每平方米5500元”的是,其销售均价每平方米仅5000元。正是得益于合理的定价,荷塘月色新推二期在当前淡静的市态中再现了热销景况,据悉,132套单位开售当天便引来了上百位购家排队争购!更重要的是,其销售再现了“低开高走”之势,方园集团媒介关系负责人杨晓芳透露,荷塘月色二期以每平方米5000元低价开售后未到二周时间,目前售价业已上升至每平方米5200元。

祈福新村同样如是,据悉,今年初祈福新村活力花园一期原售价每平方米4600多元,但后期售价业已上升至每平方米5000元,然而日前活力花园推出新一期单位,均价每平方米却仅为4600元,难怪活力花园推出的新一期单位会引发又一轮热潮。

除了这些在近期开售的“老盘”推出的新一期单位外,近期推出的新盘定价也更趋合理了。

众所周知,目前珠江新城楼盘销售均价每平方米已达8000元以上,每平方米6000元价位的楼盘在珠江新城区域内业已难寻踪影,然而本月9日马赛国际公寓开盘,其销售均价却仅为每平方米5800元!正是得益于合理的价格定位,马赛国际公寓赢得了众多中长线投资者和自住型购家的热烈追捧。据悉,马赛国际公寓上周末开盘,当天即销出超过100套!珠江地产营销有关负责人表示,这是珠江地产让利客户,“低开高走”开盘策略威力的再次显现。

房地产专家韩世同表示,正所谓“识时务者为俊杰”,这些楼盘发展商“顺势而为”,确属明智之举。韩世同认为,“购涨不购跌”只是一些投机客所好,事实上,众多自住型购房者都希望楼价能够“合理回归”,1997年至2003年广州楼价一直持续下降,但成交量却也一直在稳步增加,就是明证。尤其重要的是,今年来钢材、水泥等原材料价格业已回落,楼盘定价适当“下调”,不仅有助于打破目前市场“对峙”局面,更能促成销售。韩世同呼吁更多的楼盘发展商都能认清形势,楼盘定价不要好高骛远攀比高价,而应“理性回归”激活市场。

广州市国土资源和房屋管理局表示,从8月份起,将对全市房地产中介机构和中介从业人员开展一次全面的检查。除了市国土房管局之外,市人大常委会城建环资工委、市人大代表和市工商局以及市物价局都将参与此次检查活动。据了解,此次检查活动,主要是为了配合广州市“城市管理年”和市国土房管局“房地产市场整顿提高年”的要求,检查《广州市房地产中介服务管理条例》的贯彻情况,增强管理的针对性,促进房地产中介行业的健康、规范发展。

据介绍,此次中介检查范围主要包括从事房地产中介服务的机构及其中介从业人员,是无资质、有投诉和新备案的公司。检查内容则涉及到中介机构是否依法取得经营资格;机构从业人员是否持证上岗;所代理的房屋是否有清晰的产权资料等情况;业务台账、交易合同和收取定金程序是否规范;中介机构经营状况,上半年经营业绩;中介机构发布的房地产广告内容是否属实;中介机构是否按物价部门要求明码标价,有无乱收费等。

检查工作将分组分区片进行。组检查天河区、黄埔区;组检查原越秀区、东山区以及白云区;第三组检查原荔湾区、芳村区以及海珠区。番禺、花都两区国土房管局与市国土房管局统一行动,在市国土房管局指导下,自行组织开展各自辖区内的检查工作。市国土资源和房屋管理局表示,检查工作已经列出了时间表,7月1日至31日,各房地产中介机构对照检查内容自查并整改;8月1日至9月15日,检查工作组分批深入各区进行检查;9月16日至11月30日,市国土房管局结合检查情况对中介机构进行评议;12月,在市国土房管局公众网站和新闻媒体上发布年度检查和评议结果。

购房未到较佳时机

优惠10万元!较高可获86折优惠、全屋家坐拥电甚至全额契税……进入下半年以来,随着各大楼盘发展商推货量的大幅增加,广州楼市新一轮的促销风暴正开始全面掀起。而且,这一轮促销风暴不仅规模将极为巨大,优惠之大也将为近一年来所罕见,相信此举对众多持币待购者而言诱惑力。据了解,事实上目前已有不少此前持币观望的消费者开始动心。然而从国内楼市整体市况看,目前还未到购房较佳时机。

从今年3月开始,政府房产新政“组合拳”相继“连番出击”,令整个楼市陷入了一片风声鹤唳之中,广州房地产市场虽然相对成熟稳健,但政策“冲击”却也很快显现效力。“红五月”多年来一直是广州楼市之传统“旺季”,然而今年五月广州楼市却当旺不旺。据有关统计数据显示,今年5月份广州市十区商品房楼价为5460元/平方米,比4月份仅微升5元/平方米。广州市统计局统计数据显示,今年1-5月广州全市商品房实际销售(交楼)面积和实际销售(交楼)合同金额分别下降18.4%和18.3%。其中,5月份广州市十区商品房成交量比去年同期下跌了10.78%。更重要的是,今年6月份市场依然没有看到有任何“崛起”的迹象。

从近三个月来市场反映情况来看,广州楼市正在消化政府房产新政的影响,当然,市场对政策的消化还需时间,目前主要的反映是:广州楼市成交量出现了明显下降,但价格的跌幅还未明显,相信随着政策威力的进一步显效。“红五月”当旺不旺,预示着紧接着的七八月广州楼价下降的幅度会显得更为明显一些,即楼价还会有一定的下跌空间。虽然广州楼价长期向上的趋势不变,但在今年内广州楼价至少还会有一“跌”。

目前政府房产新政已开始在各地显效,但从目前情况看,政策效果还不明显,上海、江浙等房价上涨过快、投机炒作氛围浓烈、房地产投资过热的城市,虽然近期市场狂热势头得到遏制,但问题症结并没有得到有效根治,随时都还会有可能“反扑回击”,因此政府之“遏制”政策也决不会就此“罢休”。虽然近日政策“干预”的力度有所“减弱”,但在没有明显效果显现之前,相信政府不会过快“收手”,更进一步强化调控的政策相信会在随后推出。

诚然,就如目前还未“跌透”的中国股市一样,虽然下跌的风险依然巨大,但很多股票投资价值业已显现,提前入市投资这类价值凸显的股票也是明智选择。但对大多数消费者而言,目前确实还未到较佳购房时机,且待“十一”黄金周后再做定夺。     


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