前言：沧海横流，方显英雄本色。

受房产政策频频出台的影响，甚至对政策有了预期，整个北京房地产市场扑朔迷离，观望气氛持续存在。政府、开发商、购房者之间的角力让整个市场似乎有些僵硬。

不过，该受影响的难逃此劫，不受影响的依然欢腾。

在经历了难以计数的关于房价涨跌的唇枪舌剑之后，尘埃落定，市场已开始渐渐回归本来的面目，而在这之后，我们却又发现了一些不同……

京南，随着房产市场的日渐成熟，开发量的不断增长，这片区域已不再是曾经意义上的京南，她，已经由传统上的落后区域，重新以崭新的视角展现给人们。

注：我们本次专题所谈到的“京南”概念，并无特别明确的划分，指的是长安街以南的区域，从地理位置而言，它包括了丰台、宣武、崇文、等区域。随着历史的变迁以及城市开发的拓展，往日的京南正在进行一场地产革命，在可以预见到的未来，这里必将成为城市大阔步发展的印证。

政策篇

新政下——

北京楼市风声趋紧，京南凸显星河版图

自今年3月以来，七各部门联合出台了“新旧国八条”，旗帜鲜明的“打击炒地”、“限制期房转让”，整个房地产市场由此产生了非常微妙的变化：市场，销售额频频下挫；购房者，持币观望心态渐浓；中小开发商，资金压力越来越大。整个房地产市场大有“黑云压城”之势。

然而随着5月30日北京市执行“七部委意见”的配套细则《北京市享受优惠政策普通住房标准》如期出台，市场越来越明朗了。

细则规定，北京市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

标准明确，无疑“有人欢喜有人忧”，受益新政以自住型为主的产品便逆市上扬。

京城楼市，新政频出热度降！

“新旧国八条”颁布以来，一直牛气冲天的楼市就开始转了向，全国各地房地产交易都出现下滑现象，其中尤以上海为甚。据了解，上海房地产交易，4月份成交额比3月份低37%，5月份比4月份低44.2%。与此同时，二三线城市也全面降温。

据SOHO中国董事长潘石屹介绍，温州、济南、太原、兰州等二三线城市也出现持续下跌的情况，有的项目甚至出现6月份零交易的情况。

北京市场也出现了交易量下滑的情况。潘石屹告诉记者，SOHO·尚都的销售与3月份相比，下降了70%，而且目前的销售额基本都是以前的老客户在维系。以致许多业内人士也开始高喊“房地产的冬天即将来临”！据建设部6月初公布的调查表明，近期有购房意向的居民人数所占比重有所回落。据分析，之所以出现这种情况，与消费者持币观望有密切关系。

京南地产，星河版图势头猛！

不过，随着对新政理解的深入，以及消费者的日趋成熟、理性，能够通过各种渠道获取信息并综合判断，观望态势逐渐“退烧”，许多自住型购家又恢复了既定的购房计划。

据市场分析显示，在一些性价比高的楼盘，前来看房、购房的人又见增多。近日，记者获悉项目大都在8000元价位以下的京南，受本次宏观调控影响不大，继续在按照此前的价格体系稳步上升，消费者仍然保持较高热情。

据7月16日开盘的星河城负责人介绍，开盘当日5公里成交金额达8000万人民币。有业内人士笑称，“京城楼市黑云压城，京南一片星河灿烂！”

记者了解到，此前伟业顾问的一份市场调查显示，投资客户的比例，在西南和南部分别是0.0%和1.4%，足见京南市场的整体稳定。其它方位的投资客户，基本都在两位数，尤其东部高达35%！而从每次的房展交易会来看，市场投放量仅低于东部地区居于位。可见，京南楼市崛起，以自住为主，受益新政而赢得市场。

加上随着大量品牌开发商的进驻、交通商业教育配套的改善，宜居条件日益成熟。可以肯定地说，京南的升值空间正在得到进一步释放，而京城的购房格局也因此而悄然南移。

区域篇

京城楼市冲锋号：向南，向南，向南……

向南！向南！向南！

左岸公社曾经以“向左、向左、向左，当所有人都向右时，我们向左”的广告宣传语获得了极大反响，而今，在北京的地产市场中，却也有了“向南、向南、向南，当很多人还在观望中时，我们坚定向南”的趋势。

一直沉寂于地产市场的京南，在众多有实力开发商的簇拥下，终于不再需要“犹抱琵琶半遮面”，在头都城市规划出台之后，已然开始展现她的风采。

京南进入了大开发时代，背后似乎也积累了众多的理性分析与期待。京南的发展，在我们面前，脉络开始变得清晰。

“城市南移说”浮出水面，京南升值空间加大

在不久前的一次房产论坛上，中国社会科学院城市与环境发展研究主任牛凤瑞针对京南发展就表示：“北京市主城区的适度南移具有合理性和必然性。南移，背后的意义就是加快京南的开发和建设。”而宣武区发展和改革委员会主任王佐也认为，如果拉动京南，加快京南的发展，北京市政府以及相应机关的南迁可能是较有效的，也是较容易见效的。

当然，就目前来说，城市南移的说法并没有足够确切的迹象来支持，或许，仍然停留在建议与探讨的阶段。然而，由于新政的影响，越来越多的购房者开始关注京南区域却是不争的事实，对于未来价值走向的强烈看好、其中所隐藏的巨大升值空间，都在促使京城的购房格局开始在向京南转移。

一些购房者均表示，京南楼盘的价格、户型都比较适合，并且交通顺畅，对于未来的房价升值，生活出行都是有利因素。

马家堡板块，京南超级商业磁场“瓜熟蒂落”

交通一直是购房者选择楼盘的重要因素，选择好的交通环境，对于工作、生活都有着极其重要的影响。这个规律，于京城地产如是，于京南地产如是，于马家堡尤为如是。

马家堡西路北起南二环，南至南四环，全长约4600米，规划宽度50米，横跨南二环护城河、马草河与凉水河等三条水系，是贯穿京城南北的城市主干道。去年年底已经通车。马家堡区域毗邻三环，交通方便，楼盘分布密集，已经形成了浓厚的居住氛围。星河城发展商玺萌置业，捐资1亿修通马家堡西路，在当时分析颇有些“老实”的举动，如今看来确实具有长远眼光，对于马家堡板块的形成，功不可没。

马家堡西路的开通，使南北交通大为顺畅，正式通车后由南四环到西单商业区只需10多时辰的车程，大大缩短了南城到城市区的距离，同时使西单、宣武商圈的商业氛围向南部渗透，提升了南城置业的吸引力，凸显区域投资价值，马家堡西路的通车，有望使丰台与西单做到优势互补，将马家堡板块并入泛西单、宣武商圈。

加上规划中的**四号线正在建设，对周边楼盘的提升效应十分明显。其中马家楼车站一期工程的已经竣工，更是为该地区的升值空间加入一针强心剂。

**沿线，永不贬值的“招财地段”

**沿线，一直是住宅、商业的黄金地带。纽约、巴黎、东京、香港等国际大都市在交通和经济上均十分依赖**，已经围绕**形成了独特的**"生活圈"和**文化。

在将来的北京城市发展中，交通环境将具有决定性的影响，城市人口大规模向城外转移，基础性的支持力量便是交通的便利。便利的交通环境加之配套设施的齐全，使得马家堡地区具备了较强的居住性。正在建设的**四号线，对区域的辐射效应十分明显，而玺萌置业开发的星河城项目，三期就在马家堡**站旁，位置的利好引来购房者的青睐有加，如今**沿线的房价不断涨升，与**仅"一步之遥"，为三期提供了极大的升值空间。

星河城三期处于城市发展南移的区域，附近交通便利，具有得天独厚的优势。项目位于南三、四环之间，周围公路交错，马家堡西路的贯通以及**四号线的即将建成，将该项目推向了一个城市环境、交通的制高点，房价不断提升，已经成为购房者的簇拥之选。

随着马家堡板块的渐入成熟期，该区域价格已经开始加速上升，此区域楼盘均价已由原先4500元/平米上升至5400元/平米，而其中高品质大盘星河城自面市以来，售价节节上涨。三期美冠全城的均价更是在目前楼市徘徊的阶段逆市而上，已经超过6000元/平米，而相比之下，以星河城的品质与位置优势，如果在其它区域中，已远非现在所能比。

笔者也针对此作了一个小小比较。

相同品质下，在西部相同的西三、四环区域的某一项目，目前均价近8000元，比星河城高1000元左右，而在北三、四环区域的某一项目，目前均价已经在10000元左右，比星河城高了近3000元，而在东三、四环之间，这样的项目已经突破13000元，比星河城高了6000元，几乎是星河城的两倍价格。

星河城的销售状况充分体现了购房者对未来京南楼市看好的信心，而且，由于社区已经日益成熟，项目品质也有保证，加之京南的地域价值不久还会得到重估，性价比很高，未来升值空间很大。

开发商的“集体意识”向南，京南楼市上演“群雄逐鹿”

随着龙熙顺景、独墅逸致、翡翠城等一批别墅项目的纷纷入市，以及诸如朱雀门、凤图腾等这类高端住宅的接连启动，京南地产市场已经打破了传统意义上的“两个没有”——即没有高端别墅、没有高端阔宅的历史。如果再加上早已兴起的亦庄板块，自此，京南地产的“产品链”已经趋于完善、合理。

开发商纷纷进入京南地产市场，是基于对区域市场发展前景的看好。京南曾经的发展落后，在房地产来说，其实更是一种机遇。这里的开发成本比其它区域要低得多，只有在京南开发才有如此施展手脚的空间，以高性价比来占领市场，将会获得更多客户的支持。

“品牌需要经营，经营需要理念，京南开发潜力巨大，立足京南，其实是一种战略”，

——星河城项目总经理徐培发在回答关于京南开发的问题时，语气显得颇有意味。

原生墅项目总经理罗心怡在谈到京南地区时认为，南城受传统地域文化的影响较深，同时又有良好的自然环境，适宜开发低密度住宅，潜力巨大。

风图腾项目开发商北京奇然房地产开发有限公司董事长王公正也表示，京南是北京文化积淀较深的地方，在这片区域进行项目开发，看中的正是京南的文化氛围。

同样还有市委市政府提出来的京南倾斜政策，对京南的开发商，对京南各区县的支持，完善各种基础设施，改善环境条件，对产业发

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