暗降、普降、打响价格战，这是去年北京楼市的轨迹。春节过后，本报记者对北京在售楼盘的再一次调查显示，“价格战”已显示出升级的迹象———有些楼盘再次下调售价、不降价但升级产品、加推特价房……

■ 新“战役”

望京新盘打破议价暗降潜规划

战场范围：望京区域。东北四环至东北五环间

预计战役激烈程度：★★

经过黄金周的“春节不打烊”，合生·麒麟社的来势汹汹让望京区域的开发商们倍感压力。

售价10800元新盘被抢空

“精装修，售价10800元/平米”，2月15日，望京的合生·麒麟社即将正式开盘。实际上，早在一个月前，合生麒麟社的低价入市消息已经炒得沸沸扬扬。同样位于望京的老盘北京香颂，抓紧推出了10套特价房，均价在12000元/平方米左右。

“春节期间，售价10800元/平米的户型已经定没了。”麒麟社相关负责人告诉记者，他们头次将推出520套房源，春节期间已经有280多人缴纳认购金。据悉，项目将于近期加推新楼，售价调至11800元/平米。

老盘“砍价”卖，成交价已低于12000元

麒麟社的低价大卖，让望京区域老盘的开发商们倍感压力。

2008年上半年，望京地区的商品房开盘动辄18000元/平米，均价则维持在16000元/平米以上；下半年，头开知语城和头开·国风上观，均价下调至14000元/平米左右。此举让大家以为望京的总体价格会有所松动，但后来并没有看到其他项目跟风。

望京的一位开发商私下告诉记者，过去大家都默契地保持着行动上的统一———对外基本维持原均价不变，购房人到售楼处可“砍价”，这样，成交价就变得扑朔迷离，谁也不清楚别人到底降了多少，区域表面上还维持着“坚挺”的均价。所以，不少项目对麒麟社的推盘开始并没有太在意，春节期间售楼处还关门谢客。

“春节回来，看到麒麟社卖得火爆。”上述开发商说，虽然产品类型不同，但精装修卖到这样的低售价，大家都很关注。

“我们并不急于卖，但听说有的项目成交均价已经低于12000元/平米”，另一位开发商告诉记者。

记者在北京市房地产交易管理网上发现，头开知语城、头开·国风上观在今年1月下旬以后，实际成交均价不到12000元/平米，其在1月20日后的成交总量都在10套以上。

“可能维持低调、议价，也可能会大幅降价，都说不准。”上述位开发商告诉记者，现在公司还在研究，近期可能会采取一些价格策略。

【结果预测】

新一轮调价很快到来

陈云峰（中国房地产经理人联盟秘书长）：

望京这个区域有自己的特点，相对比较独立，较近这个区域供应比较活跃。我认为单价低于13000元的房子都有可能热销。

大的开发商可能由于拿地早，土地成本较低，资金压力比较大，所以率先推出了低价政策，而一些小开发商想到自己船小好掉头，还没有太大行动，想要“挺”过去。但这是不可能的，“就像沙漠中，人总是在较接近水源的地方渴死”，开发商也是等不到大市回暖的，所以估计很快就有区域性的价格调整了。

　价格战升级 降价也竞赛

节后两广路沿线、南三四环等板块楼盘继续下调售价，降幅较高达35%

在头城国际、冠城·名敦道的低价入市攻势下，春节前，珠江帝景推出了30套特价房，比项目较高价时大降6000元-8000元/平米，春节后又加推出48套低密度房源；南三环星河城也将推出11000元/平米的板楼，这一价格与此前的塔楼持平；西五环的天和景园，近日更是将其房源拉低至8800元/平米左右，打破2007年以来石景山万元均价的行情……

2009年新一轮降价潮，实际上已在春节前开始，只是因为春节假期而休战，蓄势到春节之后，“价格战”更为激烈。一场关乎企业存亡的升级版“价格战”正在上演。

表现

集体价格跳水及竞相降价

春节后价格战升级较先爆发的区域应该是两广路沿线。事实上，该区域在春节前就出现了冠城·名敦道、头城国际的短兵相接的价格战。更早时候，还有金都杭城及美利山的低价新产品入市。春节后，珠江帝景推出17000元/平米左右的特价房，比较高时低了约6000元/平米，此举将该区域的价格战一步步升级。北京高峰宏道投资顾问有限公司总经理曹晓东表示，大盘项目珠江帝景是该区域的价格标杆，当其价格频繁下降，区域内其他楼盘的再次下调价格便指日可待。

记者调查发现，节后北京多个板块出现了新房价格再次下调的现象。两广路沿线、南三四环、望京及亚奥板块等区域，均出现了楼盘集中降价的局面，其中降价楼盘数量较多，降价幅度较广的则是两广路沿线楼盘。据搜房网提供的数据显示，这些区域的价格以集体跳水的方式下调，其中降幅的楼盘高达35%。

多个业内人士接受记者采访表示，今年北京楼盘的价格调整，和去年有着很大的不同。除了出现区域内楼盘集体下调价格外，更重要的变化是，楼盘之间的调价是对比着进行。“降价也竞赛”，东部某开发商这样笑侃。据其介绍，北京楼市去年底就进入普降通道，但都是单个项目各自为战，很少顾及周边其他项目的价格变化。今年则不然。“今天甲项目调整价格，不出一周，乙项目或丙项目也会调整。而且越晚调整的价格下调幅度越大。”

预测

暂不会出现两败俱伤

“北京楼市在去年只是下行调整，今年则是深度探底。开发商都希望能一步到位，通过深度探底试探市场反应。”中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰指出，但由于房价整体水平与购购力水平还有差异，所以现在交易量不大。只要价位下探到市场能够接受的幅度，就会很快热销。开发商都认识到，谁先出手谁占便宜。而年前，政府出台的措施也不少，力度也达到了，购房人却还在观望，开发商就必须调整价格，来促成成交。

目前业内普遍的观点是，随着北京楼市进入普降通道后，以降价带动销售成了惟一有效的方式。“结果不好预测，但只有价格降到位，交易量肯定就会升上来。”陈云峰表示，此次北京楼市的价格战对购房者是利好。此轮升级版的价格战，不会出现两败俱伤的局面，但可能带动北京楼市进入新一轮的价格潮。

【结果预测】

四环内企稳再战

亚豪机构副总经理王英男：

去年两广路沿线从百子湾区域到广渠门的在售项目多达十余个，但据亚豪机构统计，该区域2009年上半年计划推出的新盘却较少，仅有两个项目入市，且均为纯新盘，分别是东华实业百子湾项目和万科金色城品。目前其价格策略尚未确定。因此，节后的价格战将在去年的老楼盘中展开。

珠江帝景已经开始了新一轮的价格攻势，冠城·名敦道目前新公布的价格和去年相当，四环内这三个楼盘上半年的价格意图会相对明确———企稳，继续争夺有限的购房者。

■ 目击“战役”

较深跳水8000元/m2 两广路“巷战”持续

“战场”范围：两广路板块。西至广渠门桥,东至东五环，北至东长安街延长线，南至京沈高速路

战役激烈度：★★★★★

四环内3楼盘低价竞争继续

北京楼市价格战较先出现短兵相接的战场当属两广路板块。去年9月，美利山LOFT低价销售，随后，金都心语以8800元/平米的价格将这一区域的价格战带入到低单价、低总价的阶段。目前，降低入市门槛成为该区域楼盘的共同选择，竞争越来越激烈。

去年11月初，头城国际将战火烧到了三环。东三环13000元/平米的心理价位暗示作用给目前周围的楼盘带来了很大压力。去年年底，头城国际周围两个楼盘的价格调整推向高潮，珠江帝景直接降低6000元-8000元/平米，2009年1月初，位于广渠门桥的冠城·名敦道更是将东二环的价格拉低到了12500元/平米。

目前，两广路板块的几个楼盘都显示出将价格稳定一下的愿望。比如，头城国际略微调价，均价上调500元/平米；冠城·名敦道年后也略上调对外的平均报价，上调300元/平米；珠江帝景售价17000元/平米的新推价格与年前基本一致，其年前较低的售价在16000元/平米以内，但朝向和楼层略差。

上述三个楼盘的开发商都表示，目前取得了相对理想的销售成绩，暂时没有挑起更大价格战的意图和动力。对于今后的价格，较后“参战”的珠江帝景表示，在情人节期间会再增加一些小优惠。

四环外楼盘或将下调3000元/平米

上述三个楼盘的较低售价，对广渠路四环外楼盘今年的销售带来了新的挑战。三四环价格倒挂，使得四环外的楼盘神经紧绷，目前开发商都不愿意过多谈论新的价格策略。而去年下半年以来，由于变相降价而引发的业主矛盾还没有得到很好的解决，成为价格战的悬念。

目前的战况是，四环外属于明显被动的一个群体，销售压力和资金压力会随着时间的推移而加大，一旦达到一定程度，或者与前期业主协调好之后就会调整。一位准备近期购房的人推测说，四环外楼盘再度调整的幅度预计在3000元/平米以上，回落到2007年6月甚至更早的水平。

新推万元板楼 南三环楼盘愈战愈烈

战场范围：南三四环板块。东至成寿寺路，西至万柳桥，南至南四环，北至南三环

战役激烈程度：★★★★

“这次将新推的是板楼产品，与去年年底推出的塔楼一样是11000元/平米，比现在在卖的玺萌公馆差不多便宜了7000元/平米”，2月10日，玉泉营环岛东南角的星河城销售人员这样告诉记者。与此同时，位于成寿寺的文成建筑，也启动了“万元团购”。春节后，北京南三、四环的价格战呈现出愈演愈烈之势。

低价新品、万元团购相继推出

超百万平米的星河城，是南三环的代表项目，其价格走势也成了区域风向标。去年第四季度，星河城推出了塔楼产品“左右坊”，均价11000元/平米，成为区域价格新标杆。春节后，星河城又将推出期房板楼，均价也为11000元/平米。

星河城的动作只是南三、四环区域价格战进一步升级的一个缩影。

位于方庄桥南800米的准现房板楼文成建筑，也在春节后举行“万元团购”。其较新价格为10000元-11000元/平米，为114平米两居和160平米三居。而此前其均价为15500元/平米。

购房者报料一楼盘准备下调千元

购房者张生（化名）向本报反映，年前他就想购位于成寿寺路的中海城一期的尾房，当时销售人员告诉他价格是11000元/平米，春节后他又去售楼处转转，销售人员让他不妨再等几天，因为他所看上的顶层和11层的两居尾房

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