中国楼市从2007年一路追高到2008年的陡然低谷再到尚不明朗的2009年，任凭各路专家论 "牛"谈"楼"，消费者已然缺乏信心。2008年下半年的楼市惨烈至今仍然牵动开发商、新闻媒体及大众百姓的神经，关于政府救市的各项新政频频出台、关于拉动内需的各项举措一一实施，如此大动作，也是前所未见的。机遇来了吗？该出手了吗？

面对错综复杂的市场环境，消费者也应接不暇。政府希望楼市能够回归理性，尽快步入平稳良性的发展态势，促进经济增长是必然，而政策却不是市场回暖的杠杆，真正决定市场的还是供需的双方。开发商能否认清现状，提升产品的市场竞争优势；消费者能否理性判断，适时入市，这才是决定2009年楼市走势的关键。本期楼市对话，与您一起探析楼市走向，关注购房时机。

消费者青睐品牌开发商

按照珠海市统计局发布的数据："2008年，全市商品房销售面积和销售额持续萎缩，商品房销售面积下降48.0%，销售额下降43.6%"。鼠去牛来，珠海楼市是否能"牛"转乾坤？在2008年中小型楼盘价格让利的刺激下，解决了一批具有刚性需求的置业问题。从元宵节前的珠海各楼盘销售情况来看大盘渐有回暖迹象。消费者逐步驱于理性，大部分外地客等亦趁节假日挑选中意的楼盘，以改善居住品质、享受珠海度假风情。这其中仁恒星园、华发新城等项目的看房客络绎不绝。

据仁恒星园销售人员介绍，珠海不同于其它城市，反淡季的销售案例在前两年也出现过，外地客在趁春节探亲之余兼顾购房需求，特别青睐度假或精品大社区的楼盘。不少业内人士则认为，正因为经济大环境的不利因素，投资客相对会处于观望期。而对于真正有购房需求或想改善住房的置业者，则在楼市各项新政的剌激下及珠海多项交通建设的利好消息的带动下，开始关注楼市的动态，寻找适当的购购时机。

提升自身楼盘品质成为关键

中国科学院预测科学研究日前发布的 《2009中国经济预测与展望》报告称，今年国内商品房价格不会崩盘，也不会产生过大的幅度调整。那么，珠海2009年楼市又会出现怎样的走向呢？

专家指出，经过2008年的市场调整，各大开发商已经调整了策略，定价趋于理性。而消费者经过长达一年时间的观望，刚性需求者开始蠢蠢欲动，港珠澳大桥和广珠轻轨在2008年不断传来工程进展的消息已经让潜在购房者闻风而动。恰逢其时，广东省出台房地产新政，进一步鼓励普通商品住房消费，个人头次购购普通住房，其契税按1%征收，有条件的市可根据实际情况，放宽购房入户政策以及港澳台居民在广东省境内购购住房，执行内地居民同等政策。

分析认为，在这些政策暖风的带动下，将带动一批消费者理性入市。据某大型楼盘调查显示，高端消费群体认为价格与心理价位接近，问题点主要集中在对市场环境的担忧，及售后房屋质量的关注。因此，提升自身楼盘品质，拓深服务是珠海各大楼盘2009年的重任。

"性价比"值得关注

在当下市场观望期，市场转向购方市场的情况下，购房者可以从容选择理想房源。对于改善住房环境及居住品质的人来说，没有便宜和贵的房子，只有合适和自己能够承受的，这是购房的较主要理由。

某热销楼盘的业主在购房之初，是冲着价格优惠购的。入住后，房屋质量问题、社区环境问题、物业管理的问题也成为恒久的购房之痛。大多数人购房的时候缺乏基本的知识，对什么是"性价比"等问题知之甚少。相关专业人士也提出，高性价比靠两个基本点来支撑，房屋的价值与价格，把握这两个基准，就不难购到称心、舒心、安心的房。

头先，品质和规模社区更受青睐。随着人们物质生活水平的提高，人们对生活质量追求也越来越高。有些消费者认为，楼盘的位置、社区的规模、户型的优劣及样板房的展示是可见的，但项目的环境与品质在前期是无法判断的，有些开发商前期规划做得好，等到实际入住后却是两样。在楼市火爆的时候或许是这样，然而目前的形势恰恰有利于购房者的选择。在经过近一年的低谷期，真正有责任的开发商已在加紧自身楼盘品质的提升，2009年正是楼盘比品质比实力的时期。我们可以从楼盘已入住社区的居住品质一探虚实；也可以看开发商公示的一些质量指标等，较好是选择现楼，可以深入了解楼盘的质量。

其次，成熟 引发2009年热点。珠海已大力推行精装成品房，同时也鼓励一次性装修到位。 带给购房者的不仅仅是省时、省力的便捷，更有开发商统一装修的成本降低、装修污染的降低和装修过程中蕴藏风险的转移。但随之引发的装修质量问题也屡屡发生，消费者一方面希望精装修楼盘能即购即住；另一方面又担心售后的质量问题。对此，开发商也应加强产品装修品质的提升，才能在市场低迷的环境中重树消费者的信心。据某大型楼盘负责人介绍，较近的热销大部分客户均是冲着品牌、精装修的品质及服务而来的。

同时，物业潜质与附加值亦不容忽视。楼盘的附加值往往体现在配套与服务当中，完善的商业设施、康体娱乐建设及教育配套均为未来创造良好的环境，除此之外，物业管理也是评判房屋价值的因素，再好的房子如果缺乏高素质的管理，居住环境和安全保障均会大打折扣。多次置业人士认为，较好选择同属开发商旗下的物业公司管理的楼盘，尤其是带精装修交楼的项目。购购开发和管理脱离楼盘的业主经常面临售后质量问题相互推诿的难题，消费者后悔不已。目前华发、仁恒、格力和万科都拥有自己的物业管理公司。

点评：珠海不同于广州、深圳等一线城市，楼市泡沫相对较小。通过2008年的持续观望，积压了一年之久的购房需求陆续释放。到底是不是真的到了购房的好时机？这更需要针对自我需求来判断，对于刚性需求者或改善居住环境者而言，可理性择房，选择高性价比楼盘，充分考虑开发商的背景和实力，瞄准品牌开发商的知名楼盘，此类楼盘都具有较长远的。

(作者：张一)