经过去年的调整，深圳楼市在2009年进入了恢复期，成交量出现明显上升，成交价也走出低谷。尤其是3月份以来，成交量增长幅度巨大，导致不少卖方不断提高售价。面对目前的市场状况，购房者纷纷表示难以看清楼市的走向，不知该不该购房。实际上，这个问题不同的置业群体应该有不同的选择，不过有一个准则可供所有人拿来参考，即购房不一定要追求“抄底”，购到合适的房子更具实际意义。

头次置业者：选好房可安居

头次置业群体以年轻白领居多，生活要求他们有一个可以安定下来的稳定居所，但年后金融危机的阴云尚未消散，房价似乎又有所上涨，不少人开始疑惑，应该赶在房价大幅上涨前及时入市，还是继续租房等待房价的又一轮下跌?

从近三个月的市场变化趋势来看，成交量上升明显，不少片区的价格也有小幅上升。不过与2006、2007年因投资需求大量入市而导致房价疯狂上涨的情况不同，目前成交量的上升依然以自住需求为主导，房价上涨幅度在理性范围之内。整体来看2009年的房价走势，在全市大量的自住需求及购购力的支撑下出现大幅下跌的可能性不大，并且一段时间内市场成交量的上升可能还会进一步推动价格的上涨。因此，在满足一定条件时，头次置业者看到满意的房子不妨出手，实现自己和家人安居的理想。

据世华地产对近期成交案例的调查统计，特区外龙华片区成交客户中有不少是年龄在25—30岁的头次置业者。有一位李先生是2004年来深圳工作的，在福田区上班，一直住在龙华。据李先生介绍，他对龙华片区的居住环境很满意，2007年开始关注市场准备购房，但当时房价太高负担很重，而2008年房价下跌时又不敢入市，较近终于以 65万元的价格购下锦绣江南二期一套73平方米的两房。李先生表示，虽然近期业主的报价一路上升，从年前的 8000元／平方米上涨到9000元／平方米左右的价位，不过，与这套房子类似的户型，在高峰时期曾有报价78万的，如今的价格已基本达到了他的心理价位，考虑到马上就要结婚，他就觉得这套房值得购购。

李先生的例子是典型的刚性需求，并且对市场关注已久，相对前两年而言，目前的政策及市场环境都较好，购房成本较低，而房价也在他的心理价位，对李先生而言，现在应该说是合适的购房时机。头付两成之后，贷款约 50万，每月需还3072元，与2200元左右的房租相比增加不多，在可承受范围之内。目前市场上有不少类似李先生这样的头次置业者，因结婚、生子等原因迫切需要购房，他们可多参考李先生的做法，选择房价在自己心理价位和承受范围内的片区，并充分考虑交通是否便捷、是否方便上班，居住环境是否有利于婴幼儿的成长等因素。

此外，有些年轻人暂时没有结婚、生子等需求，但有不错的收入和稳定的工作，对置业抱着自住兼顾投资的态度，这类购房者目前可集中关注成熟片区的中小户型。如福田区景田北、福田南片区，南山区南油片区等，选择这些地方的中小户型物业，可将购房的风险降到较低，日后要换房时，可租可卖，收益比较有保证。需要注意的是，月供支出不能超过月收入的50％，较好是保持在30％左右，这样的风险程度一般来说都可承受。

改善型置业者：明确置业目的，密切关注市场

相比年轻一代的头次置业者而言，这类购房者一般都有一定的经济实力和稳定居所，可用更加从容的态度面对市场变化，购房需考虑的是购购目的、需求片区等因素。

根据世华地产市场研究在2009年初所做的置业需求调查，改善型购房者中为子女成长环境、学位等问题选择换房的人占到了半数以上，这部分人的购房目的明确，即居家氛围浓厚、教育配套优良的大型成熟社区。一般来说，教育资源好的学校学位相对紧缺，其所在片区的市场需求比较有保证，在主要由供需决定价格的市场中，即使外部环境存在变数，未来的楼市发展也会以平稳为主，出现大幅振荡的可能性不大。需求明确，供应有限，价格下跌空间有限，在这样的情况下置业者看到自己喜欢的房子，确实没必要再等。如果预算有限，可考虑一些交通方便、小区环境好并带有学位的房龄较长的楼盘。如南山区蛇口片区一些90年代修建的福利房和微利房小区，如爱榕园、翠竹园、文竹园等小区，基本以2房及3房为主，总价在50—80万元之间，一般带有名校学位，一直以来客户群都以30～45岁的换房客为主。

此外，部分购房者的目的在于改善居住环境，有换房的打算但并无迫切需求，在目前的市场形势下，不必因为房价上涨而急于跟风入市，可密切关注市场，寻找适合的房子主动出击。根据世华地产成交系统近两年的成交数据统计，在区域价值的支撑下，部分楼盘的价格在2008年尽管也有所调整，但下降的幅度有限，如罗湖区的百仕达花园、鸿翔花园、福田区的绿洲丰和家园等。这类楼盘的共同特点是地理位置好、社区入住率高、发展成熟、前期的投资成分较少，并且周边无新盘供应或供应量有限，因此其价格在楼市调整期中下调空间有限，而一旦楼市步入恢复期，则呈现稳中有升的发展趋势。相对来说，这种“抗跌性”楼盘在关内罗湖、福田的一些配套齐全、品质好的片区较多，置业者可多做关注。

投资型置业者：关注小户型及豪宅的投资价值

今年深圳房价整体走势平稳，不会出现大幅下跌的局面，目前虽然不具备短期炒作获利的市场条件，但相对于银行存款、股市等投资渠道，购置房产确实能较好兼具保值及增值性，是属于相对安全的长期投资方式。不过，在经济环境不稳定的情况下，投资更需要谨慎。从当前的市场状况来看，以投资保值为目的的购房者在选择物业时可以小户型或豪宅为主。

央行去年连续降息，再加上部分片区租金的下跌没有房价跌幅大，从2008年年底开始，市场上逐渐出现了一些能够“以租抵供”的盘源，在存款利率较低的时候，投资者不如选择这类租赁回报率较高的物业获取稳定收益。根据对世华地产一些近期成交活跃的代表房源分析，目前能够实现月租与月供相抵或月租接近月供的物业，多是关内罗湖、福田、南山三区的小户型，一般出现在地理位置优越、交通便利、生活配套成熟的片区，如罗湖口岸、皇岗口岸片区，南山区的南油及南头片区等，以单身公寓、一房户型居多，有部分两房单位。不过，房屋的租金及出租率不可避免受外部经济环境的影响，购购时也需考虑一定的风险因素。

除小户型物业外，目前市场上的一些豪宅物业也具有一定的保值及。如香蜜湖一号、天鹅堡、中信红树湾等豪宅，目前的价格与高峰时期相比都有所下降。这类物业品质较好，而长远来看关内的豪宅资源较为稀缺，因此具有一定的升值空间。如世华地产3月成交的一个关内豪宅物业，总价450万元左右，均价在21000元／平方米，这个价格比该项目开盘时的价格上涨不多，但从项目的区域、景观价值来看，未来价格进一步下跌的空间有限。据了解，购家因手上有相当充裕的现金但又不愿投入股市，因此选择购购相对稀缺的房产来实现保值增值的目的。

购房可算是人的一生中相当重要的一件事，谁都不希望购房之后价格下跌，但另一方面，在自愿交易的前提下，完全零风险的交易是不存在的。事实上，每个人的情况都不一样，不能用统一的标准来衡量，但通过以上的分析和实例可以看出，购或不购，何时购的问题，要综合购购目的、经济实力、需求片区等因素分析来定。对于购房者而言，关键是要有明确和理性的购房计划，并合理分配收入及支出额度。

(作者：肖小平)