一、中小户型成交分析

(一)购卖市场

1、成交价格分析

2009年季度，在市场成交火热的行情下，全市二手房成交均价持续上涨，业主对后市看好，较为惜售，返价现象不断发生。根据世华地产成交系统的数据统计，二季度全市90平方米以下中小户型二手住宅的价格涨势明显，6月份成交均价达10031元／平方米。不过由于市场上高端大户型住宅的成交比例增加，6月份90平方米以下中小户型的成交均价涨幅小于全市二手房整体成交均价的环比涨幅。

2009年季度全市各面积区间二手房成交均价

（单位：元/平方米）

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户型 4月 环比增长 5月 环比增长 6月 环比增长

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90平方米以下 9067 3.9％ 9134 0.7％ 10031 9.8％

全部 10144 1.8％ 10204 0.6％ 11393 11.7％

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2、成交量

根据世华地产成交系统数据显示，2009年二季度各月全市二手房市场上90平方米以下户型占到市场成交总量的比例基本在67％左右，比一季度略有上升。

二季度深圳楼市的投资需求出现明显增长，以对抗通货膨胀、资产保值及增值为目的的投资客积极入市，市场成交客户中的投资客所占比例与一季度相比上涨两成左右。由于率较高，一些交通便利、配套齐全的片区的小户型住宅受到投资客的青睐。从各面积区间的中小户型住宅二季度的成交走势可以看出，50平方米以下面积区间的户型成交所占比例略有上升，71～90平方米面积区间的户型成交所占比例则有所下降。与一季度的数据相比，50平方米以下户型的成交比例上涨约四个百分点。

(二)租赁市场

1、成交价格分析

根据世华地产成交系统的数据统计，2009年二季度全市住宅租赁市场中，90平方米以下户型的成交比例基本保持在70％左右，6月份略有下降。租金方面，二季度各月全市90平方米以下户型的租金水平均高于90平方米以上户型的租金水平，而60平方米以下的单身公寓及一房或小两房户型，由于租赁需求比较稳定，租金一直保持在40元／平方米•月以上。从各月的租金走势来看，二季度市场租金变化幅度不大，6月份由于已临近暑期的租赁旺季，租金有小幅上升。

2009年4～6月全市各面积区间住宅租金水平

（单位：元/平方米•月）

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面积区间 4月 5月 6月

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60平方米以下户型 41 41 43

90平方米以下户型 34 35 36

90平方米以上户型 31 32 32

全部 33 33 34

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2、各行政区租金水平分析

各行政区中，福田区90平方米以下中小户型的租金较高，二季度的月租金稳定在48元／平方米。与房价上涨明显不同，4-6月份各区的中小户型租金水平基本上没有大的变动，而与去年同期相比，不少区域的租金水平还有所下降。

2009年季度各行政区90平方米以下户型住宅租金水平

（单位：元/平方米•月）

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行政区 4月 5月 6月 2009年二季度 2008年二季度 环比涨幅

平均租金 平均租金

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福田 48 48 48 48 48 —

罗湖 43 42 43 43 46 -6.5％

南山 40 40 40 40 39 2.6％

盐田 24 25 28 27 28 -3.6％

宝安 27 28 29 28 29 -3.4％

龙岗 23 22 22 22 21 4.8％

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3、租金回报率分析

通过对租金回报率的统计可以看出，各行政区90平方米以下的住宅中，罗湖区的租金回报率较高，二季度各月的租金回报率分别为5．0％、4．7％和4．8％。整体来看，各行政区90平方米以下住宅的租金回报率，普遍高于全部户型住宅租金回报率的平均水平，其中，福田、罗湖、宝安三区的中小户型住宅租金回报率相对较高，二季度各月都在4．0％以上。

2009年4-6月全市各行政区住宅租金回报率

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行政区 户型 4月 5月 6月

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福田 90平方米以下 4．5％ 4．4％ 4．1％

全部 3．4％ 3．6％ 3．3％

罗湖 90平方米以下 5．0％ 4．7％ 4．8％

全部 4．2％ 4．4％ 4．1％

南山 90平方米以下 4．5％ 4．1％ 3．8％

全部 3．9％ 3．4％ 2．9％

盐田 90平方米以下 2．7％ 3．3％ 3．5％

全部 2．4％ 2．6％ 2．7％

宝安 90平方米以下 4．4％ 4．2％ 4．0％

全部 3．7％ 3．4％ 3．3％

龙岗 90平方米以下 4．1％ 4．0％ 3．7％

全部 3．3％ 3．7％ 3．2％

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(备注：租全回报率的计算方法为单位面积月租金×12／成交均价)

对比2009年一、二季度各区90平方米以下住宅的租金回报率，由于在二季度购卖成交火爆、价格上涨明显而租金水平却比较平稳，除罗湖区外，全市各行政区中小户型的租金回报率与今年一季度相比都有所下降。其中，南山区降幅较为明显，2009年1月份该区的中小户型租金回报率为5．1％，而6月份仅为3．8％。与去年同期相比，仅有福田区的中小租金回报率上涨了0．1个百分点，其余各区的租金回报率均有所下降。

2008、2009年90平方米以下中小户型租金回报率对比

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行政区 2009年季度 2009年季度 2008年季度

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福田 4.3％ 4.6％ 4.2％

罗湖 4.9％ 4.9％ 5.5％

南山 4.1％ 4.4％ 4.4％

盐田 3.4％ 3.5％ 4.7％

宝安 4.1％ 4.4％ 4.4％

龙岗 3.8％ 4.2％ 4.1％

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二、热点楼盘分析与租金回报排行

通过对热销的中小户型住宅项目的调查得知，市场上购购90平方米以下中小户型的置业群体根据其置业目的可分为三类，即自住型置业、过渡型置业和投资型置业。过渡型置业者大多数比较年轻，未来收入的上涨空间较大，虽然现阶段购房的目的是用来自住，但一般都存在过渡居住心理，会在三至五年左右的时间内换房。在5、6月份，随着房价的快速上涨，不少片区的二手房价格已与2007年的高位相差不多，部分片区的房价甚至超过2007年的同期水平，使得部分自住型置业者，尤其是头次置业者重新陷入观望状态，而在通货膨胀预期的影响下，投资客的入市比例则明显增加。整体来看，三类置业者的购房偏向各不相同，所选择的楼盘也有较大差别。

(一)投资型置业热点楼盘

此类楼盘一般具备以下特点：，多处于市区繁华地段，地理位置好、交通便利；，楼盘整体设计以单身公寓和一房等小面积户型为主；第三，租赁需求稳定，且租金回报较为可观，因此业主较多将物业用来放租，楼盘的自住比例维持在20％—30％左右。如罗湖区东门片区的港岛银座、东门168等楼盘，购购客户中以投资或过渡型居住为目的置业者比例在70％—80％以上。

*典型楼盘介绍：

港岛银座

位于罗湖区东门片区**老街站附近，单身公寓及一房户型的比例在80％以上。由于地理位置优越、交通便利，其以小户型为主的设计受到不少来自东门、蔡屋围片区的经商及白领人士和一部分外籍客户的青睐，租赁需求稳定。目前，港岛银座的平均租金在53元／平方米•月左右，售价则在13500元／平方米左右。其中，35平方米左右的单身公寓由于户型设计较好、空间的利用率高，平均租金一般可达60元／平方米•月以上，租金回报率为5．5％左右。

红桂皇冠

位于罗湖区红桂路与宝安南路的交汇处，距离罗湖口岸、地王大厦及东门商圈都较近，属于罗湖区繁华地段，周边配套完善。2009年二季度红桂皇冠的二手房成交均价上涨至13700元／平方米左右，租赁成交均价则达到60元／平方米，租金回报率为5．3％。

(二)过渡型置业热点楼盘

此类楼盘一般具备以下特点：，多是2000年以后入市的项目，楼盘品质较好，周边生活配套完善、居住环境好；，楼盘整体设计以35-60平方米左右的一房及两房户型为主；第三，有比较稳定的租赁需求。从全市范围来看，此类楼盘多集中在关内成熟片区，如福田区景田北片区，南山区南头、南油片区等，客户以年轻白领居多。因不少业主在换房后会选择将物业放租，整体来看，这类楼盘的出租比例一般维持在50％—70％左右。

*典型楼盘介绍：

英达钰龙园

位于南山区南头片区深南大道与南新路的交汇处，二季度该项目的租售价格与一季度相比均有所上涨，购卖成交均价在12600元／平方米左右，租赁成交均价为45元／平方米•月，租金回报率为4．3％。钰龙园成交活跃的户型为 42平方米左右的一房及60平方米左右的两房，购房者以在南山、福田两区上班的年轻白领为主，同时也受到部分投资客的青睐。

城投青莲公寓

位于福田区莲花山北宏威路西侧，属于该片区比较稀有的的小户型住宅项目，座落于莲花山附近，居住环

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