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头家业主维权公司诞生记

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 742 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

投诉、上访、打官司、成立自救会,在种种维权努力都未能解决问题的情况下,业主们采取了“超常规”的维权方式,—成立了一家维权公司,用业主的话说这是一家被逼出来的“公司”。

10月8日,我国个为业主维而成立的“公司”—北京东华金座咨询服务(下称“东华金座咨询”)正式领到了营业执照。这个机构的拥有者是被媒体称为“京城烂尾楼”东华金座的76位业主。

“无意中我们创造了一个纪录。”10月22日,东华金座咨询主任邢宝军接受《中国经济周刊》采访时说,“以公司组织形式来进行业主维权,这不是我们有意炒作,而完全是被逼出来的。我们只想保障自己的权益。”

据房地产业内人士介绍,截至2006年5月底,因开发商资金不足等原因造成的烂尾楼,仅在北京就有约30项左右。那么,这种采用公司模式的维权方式,能否成为解决类似问题的样板?

三年漫漫维权路

东华金座楼盘,位于北京市宣武区广内大街的繁华闹市区,是总建筑面积达10万平方米的商住公寓。该项目从1997年开始运作,2000年9月对外出售。原开发商为北京房开置业有限公司(原北京市宣武区房地产经营开发公司,下称“宣开公司”),2000年后又将此项目转让给了北京市中鼎房地产开发有限公司(下称“中鼎公司”)。

由于地理位置优越,尽管该楼盘当时均价高达7700元/平方米,仍然是购者如云。“开发商一开始承诺2001年10月竣工,2001年12月入住;后来又向后期购房者承诺2003年12月底入住。但是到了2003年非典时就停工了,之后再没有开工复建,东华金座成为烂尾楼。” 邢宝军介绍,而预购房屋的108户业主被套牢资金约7000万。

2004年初,由业主马一跃牵头组织了20多位业主,率先开始了维权行动,邢宝军也是成员之一。

“找消协投诉,到信访部门上访,都没有结果。我们又到法院起诉。” 邢宝军说。

2004年4月,邢宝军联合部分业主打赢了告开发商宣开公司和中鼎公司的官司。宣武区法院判决开发商继续履行房屋合同,赔偿所有经济损失。然而,由于法院没有找到开发商任何可供执行的财产,判决书也就成了一纸空文。

“我曾经四次把开发商告上法庭,四次都赢了,但向法院申请强制执行五次,一次都没能执行。”邢宝军觉得,打官司也解决不了问题,只能再想别的办法了。

2005年6月,20多位业主再次聚在一起,成立了自救会,邢宝军被选为会长。“当时大伙儿每人捐了200元作为活动经费,并进行了分工,主要是联络媒体,和政府有关部门进行沟通。” 邢宝军介绍。

经过自救会的努力,2005年9月,由宣武区政府出面调解,东华金座的业主与相关方草拟了一份《关于东华金座复工的六方协议》(六方分别为两家开发商、建行、工行以及两家工程承建单位中昊及城建),商定中鼎公司退出该项目,由宣开公司向建行申请一笔贷款,让项目复工。

但是,由于该地段房价上涨,种种利益纠割让六方协议较终“流产”。

被逼出来的公司

“购房6年不见房,法院宣判成空文。无家贫民泪水盈,一生钱财打水漂。”这是东华金座一位业主所作的打油诗,但确是业主们生活状态的真实写照。面对迟迟不能解决的问题,部分业主采取了“超常规”的维权方式。

今年7月13日,部分业主在东华金座售楼处门外“静坐绝食”,要求有关方面解决问题,未果。8月11日,30多名业主干脆搭地铺支床,正式入住售楼处,这种状况一直持续到现在。

“新形势使原有自救会松散的管理模式无法适应需要,于是在8月11日入住当天成立了东华金座维权理事会。” 邢宝军解释,本来想成立业主委员会,但街道办事处说从未有过业主入住前就成立业主委员会的先例。“东华金座咨询就这样被逼出来了。”

据邢宝军介绍,东华金座咨询属于无限责任公司,其运营资金来源于业主集资。较初向每位业主集资500元,后因资金不够用,又按照业主购房面积每平方米50元的标准集资。目前已有70余名业主参与投资,共筹集了将近30万元。

“我国现行法律中不存在无限责任公司,东华金座咨询应该属于个人合伙企业。”北京华龙律师事务所王宁律师告诉《中国经济周刊》。

但不管是公司还是个人合伙企业,其盈利点在哪里呢?

“我们是能够盈利的,可以这样算笔账。” 邢宝军向《中国经济周刊》分析:当年购房时每平方米在7000元左右,现在这个地段每平方米的售价至少是12000元,每平方米至少增值5000元,按每户平均购购80平方米算,一套房就是40万元的收益。而业主的投入是多少呢?每平方米集资50元,80平方米才4000元,加上次集资的500元,平均投入才4500元。。“如果4500元能换回40万,为什么不做呢?”

“正是由于利益一致,所以大伙儿非常快就支持了这种想法。” 邢宝军说, “我们还会去说服更多的业主,希望东华金座的全体业主都能加入,‘一个也不能少’。”

各方评价

在邢宝军的构想中,近期的目标是协调宣武区法院对楼盘进行拍卖,直至妥善解决老业主的维权问题。中期目标是根据自身成功的经验,推出各种出版物,向北京乃至全国权益受到损害的业主提供维权咨询,如能成功树立品牌,还将投身房产经纪。

但王宁律师对这种模式的实际作用表示怀疑,“咨询的性质在法律上很难界定,它有没有权利代表全体业主行使权利?在与开发商谈判时会不会面临‘名不正言不顺’的尴尬?”。

北京汇佳律师事务所主任邱宝昌律师也认为,组建“公司”显示了业主们希望解决问题的迫切愿望,但在实际操作中将会面临一系列的难题。“头先,由于业主们的房屋面积大小不同,入股的业主们如何分配表决权?如何保护小股东的利益?再者,由于股东与业主的身份重叠,一旦‘公司’有盈利或破产时,在公司与业主之间如何分配利益?”

而包括中原地产华北区域总经理李文杰、万年花城副总黄玺庆在内的业内人士都表示,这一新模式能否成功,关键在于业主们有没有足够的房地产管理经验、融资能力和运营能力。“房地产开发是个专业性很强的工作,仅有热情是不够的。”京城某地产公司一位经理表示。

但房地产法律专家秦兵却表示出不同看法,“我认为这种维权模式是一种进步。有两个衡量标准,一是它的维权效果能不能达到业主们的目的,我认为它将有助于业主维权;二是它是否能满足现实社会发展的需求,我认为在中国现有的法律制度框架下,已经无法满足业主们维权的需要,这种维权模式的出现是必然的。”

秦兵律师介绍,要想在类似东华金座这样的烂尾楼工程中维权成功,必须“以商业化的组织来对抗商业化组织,就像战争中只有用坦克才能抵挡坦克一样”,可以采取三种方式:一是成立业主委员会,二是通过集团诉讼,第三就是这种商业化操作的“公司化”模式。但由于我国法律中没有规定集团诉讼,东华金座也无法成立业主委员会,“公司化”模式维权可以说是业主们先进的选择。

这种新的维权模式究竟会取得什么样的实际效果,还有待实践的检验,但不管较终结果如何,这次尝试对于今后类似问题的解决,都会提供宝贵的经验。

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