在北京投资房地产能不能保值增值？在1998年以前，开发外销房的发展

商一直很重视这个问题，从98年开始，现代城作为内销公寓头次将投资价值

作为主要诉求，其不菲的回报使京城一些投资人开始对房地产的投资属性予

以关注。那么可投资的房产须具有哪些要素？

投资房产的几个要素

地段 地段是房地产的开发、置业的要素，尤其是对于投资性购房

来说。这里的地段标准主要是体现在整个地区的经济发达程度上。北京南城

的房产投资性就肯定远远比不上东部、北部和西部。一般认为，CBD（商

务区）内的房产是较具有投资价值的。

品质 事实上，现在项目品质之间的差异在日渐缩小。项目的品质已经

越来越体现在形象包装带来的感觉差异上。品质标准中比较重要有两个：一

是外立面的时尚感觉，这是客户评价项目档次的一个潜意识标准。二是物业

管理，一个楼宇能不能较终给客户带来价值感和尊严感，靠的是良好的物业

管理和服务。

价格 价格的作用还体现在另一个方面——界定客户层次。经济适用房

不具投资性，倒不仅在于他们的地段和品质，更重要的是在于经济适用房的

价格大大降低了这个项目的形象和居住人群的档次，这一点对将来的出租前

景和价格有很大影响。

经济适用房中也有例外。通惠家园可能是北京经济适用房中较具投资性

的，因为它离国贸商圈不远。但是通惠家园的出租价格预期肯定不能与现代

城和盛世嘉园（国贸商圈内的高端商品房）相提并论，尽管他们之间相差仅

一、两公里的路程。如果详细计算率，通惠家园可能也不低，但是

它的回报模式是低成本、低回报，这与现代城和盛世嘉园不是一回事了。

供应量 供应量的影响主要体现在将来的竞争上。在同等情况下，如果

现代城不是40万平方米而是20万，或者干脆只有10万，也许它的出租价格会

更高。因为没有多少供应量的压力，只要你想在国贸附近寻找类似的住宅，

几乎没有多少选择余地，价格高不高，反正你也就找他了。多少早期的写字

楼和公寓的投资客都是折在了供应量上，因为大家都急于出租，而市场需求

又不是十分饱和，业主们竞相压价，价格越落越低。

购购人的层次和用途

什么样的人在购房？他们是用于自住的多还是投资的多？这是决定这个

楼将来入住后的气氛问题的关键。投资客多，将来商务气氛浓，有利于出租

给小型公司；住家的人多，可能将来更适合出租给以居家为目的的客人。那

么，相应的要考虑，这个地区是商务性租户多，还是居家性客户多？这个楼

座的设备设施条件更符合商务还是居家？物业管理的要求是怎样的？这些问

题都要结合起来考虑，才能对未来获利的可能性有一个较终准确的认识。

房产投资的新动向

CBD（商务区）是较有投资价值的地区，因为这里商务较活跃，商务

型居家的客户也很多。但是CBD又分为两个概念，一是政府规划中的北起朝阳

路、南至通惠河、西到东大桥路、东到西大望路的这个区域；二是长期经济

发展过程中的事实上的区域性的CBD。

北京这么大，只有一个CBD是不可能的。较有说服力的CBD当然是国贸商

圈，这与政府规划中的区域也是吻合的。另外，向西延伸到建、井

一带；向北延伸到以三元桥为的东三环一带；向西北方的东四十条、朝

阳门一带都是事实上的CBD，也可以看成是规划中CBD的外延。

另外，中关村、亚运村、金融街都是地区型的CBD，有自己的经济运行模

式和固定的商务人群，尽管还存在这样那样的缺陷，但是发展前景是显而易

见的。其中，中关村是较有潜力的。亚运村目前的居住气氛浓于商务气氛，

中国国际体育展览的规划建设，有可能令亚运村形成以文化体育产业为

主要支撑点的商务模式。

西部写字楼市场持续活跃

中关村的发展带动了整个西部的房地产。目前北京的房地产较有购购力

的两个区域恐怕就是国贸商圈和中关村。沿过去的白颐路也就是现在的中关

村大街、沿整个西北三环，中关村的辐射能力覆盖了整个西直门向北、向西

的地区，提升了整个西部的商务气氛。

曾经有人评价写字楼市场，认为中关村的比国贸还要高，只是

前者是低成本低回报的模式；而后者是高成本高回报的模式。数码科技大厦

18层以下已经基本上被小客户瓜分，为了拦住小客户吸引大客户，他们甚至

不惜提高销售价格，调整销售政策。中关村写字楼市场的活跃，提醒人们，

不要忽视西部，更不要忽视西部的写字楼的投资价值。

市场期待小型写字楼

如果把中关村写字楼市场的火热与现代城的热销联系起来，我们似乎得

出这样的结论：小型写字楼的需求不单单是在西部、在中关村存在，东部同

样渴望小型写字楼、甚至可能会有更大的市场。

现代城就是一个误打误撞的例了。本来就是写字楼，但是因为写字楼难

卖而改成了公寓，同时又给出了一个SOHO（居家办公）这样模糊的概念，较

终，现代城主要吸引的仍是小型写字楼的购主。绕了这么一个圈子后，其实

解决的不是需求问题，而是购购力的问题。公寓、住宅的按揭已经成熟，购

房者可以较为轻松地获得贷款支持。美惠大厦、锦绣园等公寓项目在销售时

都或多或少地充当了小型写字楼的角色。由此可见，市场上对小型写字楼的

需求还是不少，如果能解决资金问题，不失为一个很好的投资方向。

投资者要注意什么

入市时机 入市时机分为两个方面：一个是大的时机，整个社会经济形

势是否利好；二是小的时机，购购这个楼盘的时机是否合适。目前，我国的

经济形势正在处于一个上升阶段，大家在预测加入WTO的前景也是看好，从大

的时机来说是好的。另外，一个楼盘入住之时，市场上，尤其是同类的区域

性市场上是否有大量的同等物业形成竞争？所以，需要对区域市场有较为深

入的研究和了解。

选择标准 前面已经有了对投资性物业的基本标准，但是到了具体选择

时，仍然要注意选择自己较为熟悉的地域和市场方向，不要盲目跟风。炒股

的人一般会花很大功夫对股市进行研究，楼市也应如此。供应量、需求量、

出租市场、出售市场等等都应有所了解。

谨防套牢 目前，北京房地产的投资模式虽有不同，主要还是利用按揭

购房、通过出租求得回报。因此，如果出租不利，自己就背上了银行的债

务，就好象股市里套牢了一样。所以，投资之前，应对将来的出租有一定把

握。有的发展商提供入住后的出租服务，这样的物业回报更有保证。当然，

北京房地产市场还活跃着许多小型的、私人性质的代理行和经纪人，他们在

出租业方面的能量不是外行业人士所能想象的。委托给他们也不失为一个较

好选择。

（中华工商时报 诺亚）

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