由于房地产市场受着各种政治因素和经济因素影响，因此同其它投资一样，没有任何人能保证购

房投资稳赚不赔。媒介几乎天天都有对房地产市场分析的文章，我希望尽可能从另外的角度进行分析，

仅供读者参考，同时提醒读者任何投资相信自己较重要。

卦银行就是风向标

近一年，媒介经常在争论房地产市场是否存在“泡沫”？房价是高是低？有不少朋友问我如何看，

我告诉他们这个问题留着经济学家们去讨论好了，作为购房自住或房屋购卖的小投资者大可不必管什

么收入房价比是1：6，还是1：15，也没有必要管空置率是应算新房的，还是应算二手房市场的。作

为普通购房人看市场的方法其实很简单，那就是看银行对购房贷款的态度，银行手松，说明市场看好，

银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比政府官员和专家说出的话更真实、更可靠，可信度较高。

卦参考平均价

我们经常听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子（如经济适用房）增多，并不说明房屋价格

真的降了，持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内含，某类房子增多

代表着市场的需求，更反映着政府政策导向，便宜房子增多，头当其冲受影响的一定是高价房的房价。

第三卦不要和市场作对

如果在其它方面有投资的朋友一定会说我这话是老生常谈，其实房地产投资和其它投资一样，一

定不要忽略人们的“羊群心理”，如果谁认为自己能摸到市场的价格底线，不如去购彩票。如果不是为

了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高购不到较低价，也不要有抄底心

理。

第四卦投资与投机

赌博叫投机，炒股叫投资，投资和投机，一字之差，有着不同解释，专家们经常告诫人们投资要

有平常心，话说得虽然没错，但如果不是给别人打工，用老板钱投资，真正自己操盘投资做起来太难

了，能做到六根清静的人恐怕早就当和尚去了。

　 要在房地产市场上赚钱，同其它市场一样，有时也要善于投机，要会钻空子。如果一个您相信能

把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢？当年某写

字楼不仅造就了目前京城几个有名气的房地产商，出手快的购房者也跟着赚了一笔，该项目被地产圈

称作京城房地产的黄浦军校，但其实却是一个无证销售的先例。一个房子有预售许可证，土地使用证

没有办下来，您敢不敢购呢？当年购亚北别墅区的和购玫瑰园的，谁合适呢？

购房的都知道要交通便利，但交通便利的楼盘一般都会比不便利的贵一些，所以要学会购预期，

比如知道哪有一条方便的路要建或哪里会与**站相邻，不是等它建好了再购，而较好是在它动工之

前购。两广路开发前后两边物业价格的变化就是一个佐证。

我一直反对商住两用，但不能不承认，购购住房开公司的人可以得到眼前实实在在的经济利益，

在现在就能把投资收回并且获利，就不一定要考虑将来会怎样。

第五卦从新闻中嗅出东西

目前，媒体的报道确实有不少水分，做软广告的绝非少数，购房人要学会收集材料，从这些报道

中找出有用的提示。

比如，一篇报道说某发展商本来和记者说准备开盘卖6500元一平方米，因记者报道时写成6000

元一平方米，于是该发展商将错就错，开出了6000元一平方米的价格，对这个说法，我们就要想一下，

发展商真的会“将错就错”吗？会为一篇报道每平方米少收500元吗？从报道中我们应感到这个地区

一定供应量不小，发展商已比购房人先感到了竞争的压力，不得不压价抢战先机。

去年年底开始不少媒体眼睛都瞄准了两广路，瞄准了所谓的CBD后花园，看报道的人就要注意

分析一下为什么？一分析，发现这片房子相对集中，面积较大，它们的开盘价对今年北京整个楼价有

着风向标的作用。

第六卦捡较便宜的购

不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好的房子，有些发展商希望薄利多销，

通过价格竞争占领市场，有的发展商则将价格定得较高，认为卖50％就能得到通过薄利多销卖90％的

效果，他们宁愿卖50％。因此，购房人选择购房时，如果不是“不求较好，只求较贵”的话，购同一

地区差不多质素中房价较低的房子，相对抗跌能力会更强一些。

第七卦算算养房成本

“购房子就是购生活”的口号已宣传了好多年，更有一些专家主张购小社区的住房，认为小社区

更可张显个性，但我认为购房就是购房，社区越大，使用和维护成本越低。购了房子不等于您可以免

费享用社区所有设施和服务。高尚社区有会所，使用您得花钱；地下车库有，使用您也要花钱；大堂

越豪华、公共设施越多，您所需付出的看不见的费用越多。社区越小，一个楼门里的户数越少，您要

摊的电梯费用就越多，硬性不交管理费和目前物价局统一一个标准收物业管理费的状况是不可能长久

的。有专家说：中国养一套房70年的费用可以购购同样一套房；还有专家说：在欧洲养一套房的费用

是购一套房的五倍，这些数字准不准我没有考证过，但养房的费用，购房时不能不考虑，小数怕长计。

第八卦风水轮流转

过去，为死人找坟地都要看风水，何况为活着的人购房呢！有人说这是迷信，可有时偏偏就那么

邪。依我个人的拙见，看风水实际就是看环境、看人气，物以类聚、人以群分，购房为出租赚钱的，

购房前一定要看您购的房适合不适合您目标承租人群的期望值。

在香港，人们都喜欢购看海的房子，但风水师却劝一些人不要购看海的房子，说这些人的气镇不

住海龙王，会伤元气。我的理解是，说购看海的房子会伤某些人的气，是因为香港看海的房子贵，能

力不够的人购它会很辛苦。在内地实际也有购大房会伤气的说法，实际说的是要量力而行，如果整天

为还购房的贷款愁眉苦脸，怎么会有精力去工作、去赚钱呢？

因为人们的“羊群心理”，会使某个楼盘或某个地区越卖越贵，因为人气越来越旺，顺水行舟到一

定程度就要小心自己别成了牵驴拔橛的人，风水轮流转，永远的旺是不可能的，如果会用发展的眼光

看，今天风水不好的地方也许将来正是您发财的地方，用购股票的讲法，叫购落后大市的股。

如果一定要我回答目前在北京购房自住的话，应购哪的房？我会说风水正沿着顺时针往东南、再

往南边转，今年东南区域会热，购南边则有可能“跑赢大市”，当然这完全是个人看法，大家看完一笑

了之就好了，我不希望明天有人感谢我，更怕明天走在街上被人扔臭鸡蛋。

以上我说了一些购房的“旁门左道”，购房的“正道”：比如看环境、看交通、看发展商的实力、

根据自己的承受能力、如何看广告等等，这方面的文章很多，我就不再重复了。

较后，我想和为自住购房的朋友讲一句，满足自己的需要就是较好的房子，世界上钱就那么多，

有赚的就一定有赔的，购房前定好自己目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比

任何物质上的享受更重要，“糊涂”人在世界上活的较自在。

(中国证券报 刘宏诚)

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