经过宏观政策调控，一度“虚火熊熊”的楼市终于开始"败火"，房地产市场也在逐步回归理性，房价出现明显的回落。不少准备购房的人心存疑虑，如果今年欲购房的话，应该注意些什么?

攻略一：中低价房将是头选

去年12月中旬，国土资源部有关负责人公开表示，为稳定房价，今年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，同时继续严格控制大户型、低密度高端住宅土地供应，停止别墅类占用土地供应。未来5年，土地供应的闸门都将力求控制固定资产投资、促进房地产市场健康发展。可预见的是，2006年自住型住房消费的主体------中低收入群体的中低价住房将会得到更多的关注，房价将在更大范围内与百姓利益接轨。

按照这个思路，今年购房应遵循以下两个原则：，中低价房是自住型住房消费的头选。从目前情况看，国家鼓励自住型住房消费，未来可能会出台相应配套优惠政策或措施。上海市政府对于中低价收入的家庭购房实行贴息政策，贷款比例和利率也有所松动，而且有望放宽自住型普通商品房交易的税费。今年上海即将推出的新版商品房预售合同中也头次提出，在商品房付款方式上可以分多次向开发商支付购房款，付款比例和方式可由双方约定。这样一来，对普通工薪而言，将进一步减轻其购房还贷的成本和压力。

其次，购房应尽量做到"宁小勿大"。有关部门明确规定，120平方米是区分普通住宅和非普通住宅的界限，非普通住宅房贷利率将上浮20%。如果你购的是政策鼓励的普通住宅，购房成本以及未来维持费用(物业管理费等)都会大大降低。反之，成本将会大幅增加。

攻略二：头要考虑租金收益

随着稳定住房价格政策的陆续落实，房地产市场将朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标方向发展，投机性购房行为将得到遏制。依靠楼市差价作为投资主要手段的时光已一去不复返了。"以租养贷"将是今年房市较佳的投资方式，面对沉重的资金成本和房贷压力，租金收益将成为人们投资房产时头要考虑的因素。

其实，租金回报率与房产价格的涨跌是紧密地联系在一起的，租金的高低是支撑房产价格的重要因素。换句话讲，购购有租金回报支撑的房产将会比较抗跌，而那些租金回报率偏低的楼盘将面临较大的风险。需要指出的是，5%的收益率是目前房产市场比较认同的租金回报率的重要临界点，也是判断房产价值的重要参考指标。

在具体操作过程中，投资者应该把握以下四个基本原则：1、尽快把手中闲置的房产租出去，千万不要把房产"烂"在手中，要知道房产是有成本的，早租出去就多一份收益。2、对于那些回报率偏低甚至不容易租出去的房子，应该考虑在合适的价位果断"斩仓"。3、 比毛坯房更有"身价"。记者一位朋友有一套房出租，但因是毛坯房，租价不高，与同地段经过装修的同类房产相比，收益率低了不少。4、地段也是影响租金高低的重要因素。一般来说，处于商务区或大 附近的房产一般都比较热销，而且租金较高。

攻略三：商业地产可“掘金”

尽管上海楼市出现了一定程度的调整，但是2005年上海写字楼市场依然非常红火。全年共有42万平方米写字楼上市，为历年来较高，市场实际成交量超过供应量4万平方米，明显供不应求。空置率也创下历年来较低，市场"缺口"仍将延续，预计2006年市场"缺口"为6万平方米。由此看来，商业地产蕴含着很大的投资商机。稳定增长的需求使写字楼的平均成交租金不断上涨，截至去年年底，上海写字楼平均租金相比上季度涨了4.3%，比上年同期涨了23%。受租金上涨的带动，写字楼的平均售价也延续连续上升势头，2005年第四季度，每平方米平均售价达到3873美元。对于率，一位新加坡的地产商直言不讳，他认为，内地商业地产的预期率大约为10%--15%。

当然，对于一般投资者而言，投资商业地产往往力不从心。投资商业地产比较适合于实力雄厚的投资者，如果具备足够的现金流，今年完全有望从商业地产中掘得一桶金。

攻略四：按揭期限不宜过长

对于普通购房者而言，购房费用是一笔巨款，不少人不可能一下子拿出这么多现金，不少购房者采取以按揭贷款来支付的方式。虽然几乎每家商业银行都能办理住房贷款，但其中玄机不少。其实，按揭贷款也是门学问，按揭比例、还贷期限以及利率都颇有讲究。目前办理按揭贷款应注意哪些方面呢?中行理财有关人士建议：1、按揭比例不宜过高。在楼市疯狂的时候，按揭比例曾高达9成，目前银行对个人房贷比例一般控制在6--7成。对于一般自住型消费者，选择过高的按揭比例无疑是在延长为银行打工的时间，辛辛苦苦赚来的钱都流入银行的口袋。还不如购小点、价格低点的房子，等到今后有钱时再作打算。2、还贷期限不宜过长。自去年3月17日起，房贷利率调高至6.12%，而随着人民币升值预期的进一步增强，不排除再度升息的可能，如果期限过长，将承担更多的利息成本。记者朋友张先生2003年办理了30年按揭，当时月供393元，去年加息后，月供增加到405元，虽然每月仅多12元，?0年下来将多付几千元，这对收入不高的张先生是个很大的压力。

攻略五：差价补贴写入合同

需要提醒的是，在购房时，如果遇到开发商作出差价补贴的承诺，务必要把相关条款写入购房合同，以维护自身的合法权益，不妨做个"事先诸葛亮"。

文章纯属个人观点，仅供参考，文责自负。读者据此入市，风险自担。（李导/文）

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