不是别墅却能卖出别墅的价格，动辄一两百万元的大户型在南京似乎越来越多。

雅居乐花园主推140平方米的大户型；星雨华府推出房源未宣传就销售完毕；长江路9号的130平方米和160平方米大户型销售速度，超过其后推出的挑高精装修小户型……今年下半年，还有仁恒、世茂、雨润等一批开发商将推出大户型对外销售。

有业内人士认为，随着“70/90”（凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）政策的落实，大户型的稀缺性将越发明显。特别是位处城区、地段与户型同样的大户型，升值空间更是不在话下。

南京的大户型市场似乎正渐入佳境。不过，我爱我家市场部经理舒莉莉却不这么认为：“大户型新房卖得好吗？好像不对哎。现在网上房地产在售的楼盘，所有剩下的房子除了楼层太低的，就是顶层房型太大的。卖的好的都是品牌地产公司的，投资大户型还是要谨慎。”

■现状，好卖还是不好卖？

对于新商品房销售的统计显示，在上个月住宅成交面积上，140～160平方米的房型销售占据了9.98%，160平方米以上的户型占据了12.49%——也就是说，140平方米以上的房子销售总共占据了整个南京楼市近四分之一。

也正因为如此，目前很多楼盘、尤其主城区的，都有推出大户型的计划。

“‘70/90政策’的项目马上就陆续上市了，后期中小户型肯定是市场供应的主力，所以现在一些人都在抢大户型。加上公积金停止二次贷款，一些人购房强调一步到位，尽量购大一点的。”南京易居房地产研究院的研究人员说。

该研究人员告诉记者，现在畅销的新盘大都集中在城中、城东和河西，江宁的销售情况也开始有起色。“至于江北就难说了。传统的三房一般是三房两厅两卫，江北主要以三房两厅一卫为主，这户型的不同就是对大户型销售信心不足。”

“180平方米空间，景观房，售价220万，可议”“160平方米，三室两厅两卫，朝向好，带装修，13000元/平方米”……各大房产中介的网上，充斥着这样的信息。“有一些房子，已经挂了几个月了，却从来没有人来问过。”

记者从几家规模较大的房产中介公司了解到，对于大户型二手房源，中介方也显得有些无奈。

“这样的大户型房源有时候一挂就是几个月，基本上没有客户来问。我们的经理的推销水平并不差，但这种大户型的房源需求量并不是很大。所以，从今年下半年以来，这种大户型的房源基本上处于‘滞销’的状态。相比之下，90平方米以下的中小户型就比较好出手。”瑞金路一家房产中介公司负责人对记者说。

在位于华侨路的一家房产中介公司，工作人员拿出9月11日的一份报纸对记者说：“现在的大户型好像已经不吃香了。你看，报纸上说歌星王菲打算低价出售她在香港的豪宅，结果价格打到了4折还是没人购。”

记者看到，报纸上说王菲在10年前花4800万港币购了一栋房子，后来她以半价出售，结果没有脱手。2005年年底，王菲为求脱手，再次放低价格打到4折以2000万港元求售，仍没有人接手。较近王菲打算以1200万～1500万港元的新低价出售。

这家房产中介的工作人员告诉记者，他们这里面积的房源有250多平方米，属于复式带阁楼，已经在他们这里“挂”了半年多。房主较初的售价是350万，“挂了一段时间后见没人要，价格降到了245万，但想看房的人还是很少。”

“140平方米，已经成了大户型二手房有价无市的一道坎。想投资大房子的人，要好好考虑一下。”这名工作人员对记者说。不过，从自住角度出发，大户型二手房却正在成为越来越多的人的选择。

中原地产交易服务主管王巍巍说，140平方米以上的大户型去年成交并不多。“今年7月份到9月份，如果与去年同期相比，增长20%以上。”王巍巍说，这些大户型基本集中在次新房源集中的地段，大户型的单价比同档次的小面积便宜300～700元/平方米。

“购购人群基本上都是自住。这些人大都拖家带口，年龄大都在40岁左右，就是常说的2+2+1（父母+夫妻+小孩）家庭。”

新房源销量在上升，二手房源销售却疲态尽现——业内称，短期投资大户型的人越来越少，购购用以自住的人越来越多。

■收益,大户型还有利可图吗

大户型“物以稀为贵”的价值还没有完全显现，日前又传言将对大户型的持有环节征收税费。那么，现在购购大户型还有利可图吗？

南京易居房地产研究院的研究人员给出了大户型“10字”投资方针：长线、好地段、知名开发商。

“譬如万科、中海或者市的大户型都可以投资。”该人士表示。

“就目前的房价和政策来看，我并不看好短线投资，但是可以作为长线增值保值工具。”王巍巍说，如果购房者打算1～2年转手卖掉，是很不划算的。目前的税费和居住成本都比较高，但是购房者购入后主要是自住，当升值空间不错的时候可以考虑卖，这是长期的。

“长线的时间其实是很难预计的，也许是5年、7年甚至更长的时间，要取决于市场。”王巍巍举例说，如果你有钱，却还没有很看好的投资途径。股票嫌风险高，基金嫌来钱慢，又不想自己做生意。那么，购一套大房子做长线投资，也未尝不可。

“我爱我家”房产专家，特地举了一个大户型投资案例以供房地产投资者参考：（为了简便起见，以下率的计算方法并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本，如租金税费、装修费用和利息等，仅作为大致参考。）

案例：张先生于2006年在城中购了一套145平方米的房子，假设房屋原值为130万，目前可以152万元出售，而当下的租金为6000元/月。

　方案一：出售

如果目前出售的话，由于该套房屋在营业税征收期内，那么他需要缴纳营业税、印花税、个税以及土地增值税。

即总税费=总出售额×（5.5%的营业税+0.05%的印花税+1%个税+1%土地增值税）=152×7.55% =11.476万元

由此可知张先生的净收益=152-130-11.476=10.524万元

因此，如果按照投资收益率=净收益/投资总成本×100%的计算方法，可以得出张先生在出售该套房屋的投资收益率在8%左右。

“我爱我家”认为，短线投资所付出的成本还包括当初购入时的契税、装修等费用，如果再减去这些费用，张先生的短期投资收益率并没有让他有很大的利润空间。随着新政策的出台，炒房的投机成本将大大提高。

因而，“我爱我家”并不鼓励进行房产短线投资，建议房屋投资者应着眼长远的利益回报率。

方案二：出租

如果选择出租，目前该套房屋可以租到6000元/月。

张先生租赁的年平均投资收益率=年租金/投资总成本×100%=6000×12/130×100%=5.54%

“我爱我家”认为，虽然租赁的年平均投资收益率并不是特别高，并且存在未来征收租赁综合税的可能性，但是它相对短期炒房而言拥有相对稳定的收益。另外，由于目前市场上一居室的巨大需求得不到有效满足，令一部分租房需求涌向了多居室的大户型，从“我爱我家”的数据显示，2006年三居室的租赁成交比重相比去年上升了12%。因此，大户型的长期投资还是值得鼓励的。

较后，“我爱我家”房产专家表示，目前房产投资的成本越来越高。

“从购入时的契税，到卖出时的营业税、个税、土地增值税等，再加上未来可能出台的大户型保有税，可以说是各种税费当道。而现在大户型的租金并没有出现强劲上涨的趋势，高端的大户型公寓反而有下滑的趋势。”因此，“我爱我家”建议投资房产应该尽量找专业的房产人士，事先做好各项评估以达到的率；另外，由于房屋在不同区域、不同地段其租金收益率相差甚远，除了可以选择租赁比较活跃的典型商务区外，其他还有如**、城铁沿线以及各大名校周边的租赁市场也可以考虑长线投资。

“这些地段的租金较高且比较平稳，率有一定的保证。”王巍巍说。

■建议，适合自住及长期投资

城中、河西： 享受

城中地区的楼盘单价是南京较高的，大户型总价更是高得惊人。

目前，城中大户型的价格在每平方米10000元以上，一套140平方米以上的大户型至少要150万元。一位参观完金鼎湾售楼处的市民咂着舌道：“20万我可以在江宁贷款购个100平方米的房子，在这只能购个卫生间。”

“这里交通很便利，周围有超市、菜场，离新街口很近。我购这里时，单价1万元不到，不过总价也近200万元，光一个车位就花了十几万元。”家住金鼎湾的一位市民告诉记者。目前，金鼎湾三期正在建设中，属精装修项目，大都为大户型。

城中河西大户型的特点很多，比如具有广阔的空间感、阳台连通卧室的独特设计、宽阔的休闲场地、前后双阳台设置等等。

“我们正在把房型结构进一步完善，让那些 型享受型的人的住房需求得到真正的满足。”河西某开发商负责人如是说。

城北、江北：130平方米畅销

江北板块的明发滨江新城，目前销售均价为4000元/平方米，一套130平方米的三房总价也不过50万元左右。

开发公司副总欧阳严昱告诉记者，与90平方米两房相比，130平方米三房销售同样毫不逊色。江岸水城项目一期主要以110平方米至120平方米的三房为主。旭日上城、海润枫景等楼盘下半年都将有三房新房源推出。

江宁：正在崛起

目前江宁市场在售大户型体量约为80万平方米左右，占到全区房产开发总量的四分之一，平均每家开发商都建造了大户型项目。

以三山板块为例，目前有翠屏国际广场、托乐嘉街区、翠屏湾花园城大盘在售大户型项目，面积一般从120平方米至200平方米不等，单价在5000元至6000元/平方米，总价在60万元至120万元之间。中惠置业集团营销策划管理经理郜飞告诉记者，各种政策出台后，市场上大户型供应量虽较前期减少，但由于市场的刚性需求很强，销售情况还是比较平稳。

城东、仙林：供不应求

城东的现有大户型房源量不少，并且开发数量是上升趋势，具有市场潜力。

城东片区，大户型项目主要有：鸿意星城下半年将开盘129平方米的三房二厅二卫户型；国浩钟山(钟山博客,钟山新闻,钟山说吧)晶典也在近期将有125平方米的三房一厅一卫的销售；宏图上逸园预计6月底将有129平方米、138平方米的三房或四房的户型销售等。

从价格上来看，相较于城中，城东的大户型单价低，虽然面积大，总价却不高，

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