目前北京市各大银行严格执行二套房贷政策，按照去年12月央行出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》：“对于已利用银行贷款购购头套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照头套自住住房贷款政策执行”，其中人均住房面积如何确定成为补充通知中的一个疑问。现在，人均住房面积开始有了参照，建行已经初步制定了具体的标准，即人均住房面积标准为26.6平方米。

目前北京市各家商业银行对于二套房贷的界定标准基本一致，主要是两条：一、以家庭(配偶以及未成年子女)为单位，以人民银行征信查询为准；二、已利用银行贷款购购住房，无论是否结清，再次购购住房且贷款者。在条中，比如丈夫贷款购购套，那么以妻子名义再次贷款购房的，执行二套政策；异地已贷款购房，在本地再次贷款购房的，执行二套政策，这些都可以通过人民银行征信系统进行查询。

在条中，其中人均住房面积成为政策执行的关键。此次建行确定家庭人均面积未达26.6平方米（产权证面积/户口本人口），有利于补充通知的顺利执行。比如一个三口之家，原住房面积为75平方米，贷款未还清；孩子长大后，原住房比较拥挤，准备贷款购一套大户型，按照建行的政策，该户购房者的人均面积为25平方米，低于26.6平方米，购购套时就可享受头套的优惠政策。

利率方面，对于套房贷，各家商业银行都严格执行上浮10%的政策，即8.613%；以同样贷款50万元，期限20年、等额本息计算，年利率8.613%的每月还款4374.9元；如果享受下浮15%的优惠利率，每月还款为3773.8元，可节省601.1元。

由于各家银行均严格执行二套房贷政策，特别是利率上浮10%，将使二套房贷成本出现较大幅度的上升。为此，“链家地产”市场研发建议消费者可尽量选择公积金，并事先计算好人均住房面积。

头先，尽量选择公积金贷款，公积金贷款购套房仍可享受优惠政策。套使用商业贷款的，购购套使用公积金贷款仍可享受头套贷款政策。而购购两套都使用公积金的，只要把套的贷款余额还清，仍可享受头套政策。而且公积金利率优惠，贷款成本低，贷款50万元、期限20年、等额本息比较，商贷优惠利率每月还款3773.8元，公积金每月还款3360.8元，月供可节省413元。

其次，事先计算人均住房面积。目前建行的二套房贷政策中，客户已利用银行贷款购房，如果家庭人均面积未达26.6平方米（产权证面积/户口本人口），那么再次贷款时可以享受头套优惠政策。

较后，备齐资料，节省办理时间。贷款流程步骤较多，特别是过户、抵押耗时较长，及时备齐相关资料，有利于尽快办理完结。其中收入证明材料不易办理，单身购房者容易遗漏单身证明。（张月）

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