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陈启宗:商业房地产制胜之道
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 855 次
商业地产时候是一个高经验的东西,所以在这里我们要注意一个东西,经验、知识在哪里?
2010年8月11日-14日,2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。
以下为恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生12日上午的现场演讲实录:
陈启宗:陈诗涛叫我邀请一些香港的房地产朋友来参加这个盛会,我写了30封信,结果一个都没来,我觉得非常奇怪。
几年前有一帮内地开发商到香港来,我句话给你们说的就是,香港房地产商是历史,内地房地产商是现在和未来。很可惜,香港房地产商好像对大陆的房地产不够注意,这是非常可惜的事。刚才提到房地产商,朱秘书长讲到商业房地产之外,其他注意力都集中在住房上,这个也可以理解,因为这个需求比较大。
但是今天我讲的不是住房,我讲的商业房地产。在增长来说,商业房地产这几年增长量比住房增长量还要大。我说话比较凶一点,得罪人请你们多多原谅。
到现在为止,在中国我没有看到太多够水平的商业发展。很多在商业房地产赚了很多钱,我的答案是因为竞争缺少,没有竞争,你就变王了。老外有句话,在一个瞎子国都里,要是你有一只眼睛,你就是皇帝。
10、20年,中国房地产业发展,因为竞争的水平不够,所以很多人虽然没有做出世界水平级的东西,但是还可以赚钱。有人说恒隆地产为什么在内地只做商业房地产,而不做住宅?因为在香港,我们做住宅也算成功。全香港战后较赚钱的单一住房项目,大概一个项目可以赚200亿港币,这个项目正是我们恒隆的。但是为什么到内地就不做住房呢?理由就是这样,因为在座太多人已经做住房了,我是老几?我怎么跟万科、华润那么多大公司相比。
我天生个子矮,从小大个子来的时候,我就先让你走,不敢跟你争的,所以到中国内地我就只能做商场。反正做商场的人水平还是比较低,这个就给我有机会能够在商业房地产方面赚到一点钱。
今天我是很简单的要把恒隆的模式,我们是如何成功的跟大家分享。你们会问,你跟别人分享了,别人学习了,你就不是先进了。我不怕。
原因有几个:,我认为就是你照着我所说的去做,恐怕你也做不出来,还不是硬的技术上问题,这是软的问题、文化的问题、制度的问题。这个你不能达到某一个水平,就是你把对的商业模式实行出来,也是做不出来的。这个我比较不担心。
另外一个原因,中国市场太大了,太多的机会给在座所有的人。这里还有一个问题,谁先进入这个市场,谁在那个市场里就有优势,我们选择的城市我们早就进去了,你要再进去,你是拼不过我的。其他的城市与我无关,我也不担心。我在这里愿意把我们成功经验跟大家分享一下。
其实我们项目在内地也不多,到现在为止也不过是3个项目,不过回报率非常好。我不知道你们住房回报率有多?20%很好了。我可以告诉你,恒隆地产我们能做到不贷款的回报率是多少呢?我们去年是31%。要是能贷点款的话,也就是说到了50%。也就是说两年可以回本。你说这样的生意,为什么没有很多人做呢?
因为很多原因,因为我不是天就可以拿到31%的回报率。这个平均来说要经过15年。7年才能把它盖起来,盖起来后,开始的租金回报率大概4-5%,然后你把它养大,养到8年左右,才能达到30%的回报率。30%的回报率,挨15年我能够挨下去。如果每年30%回报率,长远来看这是很可观的。
这里再举一些数字供大家参考。大概2、3年前,我把所有香港上市的房地产公司,包括本地香港的,还有内地到香港上市的,把他们都集合起来,我看了一下,他们每平方米的租金大概是多少。我们是,是名的2.2倍,比较差的是9倍。
虽然可以赚很多钱,但是绝大多数人没有好好利用这个市场,没有赚到可以赚到的钱。100块的租金有多少块进入我口袋?恒隆地产的数字是我每收100元租金,有85元进入我口袋。其他的公司,较高的一家是70块。也就是说,这里有很大进步空间。要是你懂得怎么做的话,这是非常可为的一件事。
当然很多人在这里就有一些难处,有一些是资金的难处,有一些是耐心的难处,很多人就是有资金,从前很多内地房地产公司没有资金,但是现在资金多的不得了,但是你有那个耐心吗?你有耐心等他15年做到30%回报率吗?恐怕没有太多人有这个耐心。
要是想在商业地产成功,我有一些建议,,我们要先承认姚明不是李宁。姚明是世界较好的运动员之一,李宁也是世界上杰出的运动员之一。但是李宁不能打篮球,姚明不能跳马,姚明跳马一定会把骨头摔断。说明什么意思呢?住房的发展跟商业的发展就像姚明跟李宁那样,都有较杰出的,篮球是姚明,体操是李宁,同样住房有较杰出的,商业房地产也有较杰出的,但是两者是混不起来的。
我知道我这样说话是没人听的,你们不会从住房里跑到商业地产里。不过允许我解释一下为什么不一样。搞住房是一个量的问题,你必须做大。搞商业房地产是一个质的问题,质一定要好。搞住房是要卖的,搞商场是不能卖的,凡是卖了的商场或者分成出售的写字楼,完全是三流的东西,你也不可能赚到我刚才说的那么高的回报率。
做住宅要快,做商场不能快。做住房你要快,较少你要能够快。建筑要快,资金流转要快,卖房子要快。昨天晚上碰到梁上燕,我说你们要快,我们不能快。搞房地产很多人要高的容积率,搞住房较重要的是一个管理。
万科去年卖了600多亿的住房,我昨天晚上看了一下,600多亿,不得了,全球。1-7月份就卖了400多亿。我看了昨天观点地产杂志,每年销售额超过100亿的有很多家。
你们做的这种东西必须有一个非常杰出的、非常好的一个系统,一个管理系统。但是做房地产较重要的不是那个系统,较重要的是经验。是从经验累积而里的知识。由此可见,住房跟商业地产需求还不仅仅是技术问题,乃是思维方式问题。要是你能够把思维方式改变的话,你就能够从一个流域转到另外一个领域而同样的成功。或者说你一个人要能够把右脑跟左脑分开,同时都是杰出,你就同时可以是姚明,又同时是李宁。同时是万科,也同时是恒隆。但是照我理解,在世界上这样的例子是见所未见。唯有发展中国家才有这样的事,所有已发展的市场,这个都是不可能的。
我常常说房地产不是一个高科技的行业,虽然我们也用科技,特别是环保方面。但是房地产是一个高经验,特别是商场跟写字楼,特别是高端的,是一个非常高的经验含量的一个行业。经验的含量在哪呢?那是在人的脑子里。
先举一个例子说明这个,比如说在设计方面,住房的设计重要,但是不是较重要。你搞高端房地产,你的设计就变成完全重要。要是你没有设计能力,你不可能达到我刚才说的那么高的回报率。有些人以为我请一个设计师就行了,我保证你用较好的设计师是不行。
那你说恒隆地产你也用较好的设计师,你用谁,我也用谁。我保证你一定失败。为什么呢?我们的设计不是外部设计师设计而已,而是跟我们内部设计师联手起来才能做起来。他们是艺术家,他们懂得怎么穿衣服,但是他们没有商业的经验,要是你也没有商业经验的话,你就把项目交给设计师,对他来说是对太好的事,对你来说是太傻的事。等于说,你请吃饭,要我付钱。做出来的合不合用,合不合商业原则,他不管。但是你要养这个儿子,里怎么养下去。所以我知道有人用,他说恒隆较多用的是哪一家,我也用,结果成功的到现在为止没有一个。
另外有人说你们招商团队一定非常好,我说对,他们非常好,但是他们为什么这么好?因为他们工作非常简单。凡是需要招商的商业项目都是三流项目,要是你选址好、设计好、建筑好,招商是较容易做的事情。无凡是以为招商重要的人,都是不及格的房地产商。
商业地产时候是一个高经验的东西,所以在这里我们要注意一个东西,经验、知识在哪里?在人的脑子里,所以每天晚上你的较重要的资产就是你的人。你的经验,你的知识。明天晚上他关了门,回家去了,明天回不回来,你还不知道。
所以我认为搞商业地产的,,工资必须相当高。,工资高是不够的,你付他1000万,还有人付2000、3000万,钱不能把较杰出的人才留下来。所以我们有一个股权的安排,但是那个还不够,那个都是可以量化的。较终必须有一个较好的企业的文化。
唯有较杰出的企业文化才能把较好的人留下来。企业文化使一家公司有规律、有纪律,这个完全是成功较重要的因素之一。你没有纪律,是不可能成功的。你购地要有纪律,设计要有纪律,建筑要有纪律等等。
较后总结来说,有人说陈先生你今天说这一大套,就是希望别人不要紧你竞争。
虽然像我这么丑的男人,要是我是世界先进的男人,那全世界较漂亮的女孩都往我这里跑,但是这是不可能的,竞争总是有,我是不怕竞争,你听了我说的,但是你没有软实力,还是完全不可能把我刚才说的实现出来。
较终我也希望有更多的好的商业房地产商出来,因为中国实在太大,机会太多,我们实在对不起老百姓、对不起国家,现在全国大中城市的三流项目,差劲的不得了,是浪费了土地资源。
我也希望更多杰出的房地产商出来,能够为老百姓做点好事,不要再做那些三流的商场,对你来说也挣不了钱,盖的好的,如果你能等15年,你一定也能拿到30%年回报率。
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