疑问解答

　　鼓励农民建自住房并非支持建设小产权房

　　今年年初，“一号文件”——《国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》出台，惠及三农。“一号文件”中提出“今年将加快推进农村危房改造和国有林区(场)、垦区棚户区改造，采取有效措施推动建材下乡，鼓励农民依法依规建设自用住房。”对于这样一条重要的信息，海南本地的老百姓都很关注，大家同时也有这样的疑问：既然国家鼓励农民建设自住房，那现在怎么又要“严打”小产权房呢?

　　“在这里，很多人存在认知误区，或者说是这里有一个概念被‘偷换’的问题。”王毅武表示，今年初出台的“一号文件”，提出鼓励农民建房，其主旨要求是“依法”建设，而且是建设自住型房屋，进而通过大量农民建设自住房这件事，来有效带动建材下乡，繁荣建材市场。同时，农民依法大量建设自住房，还可以为相当一部分乡村剩余劳动力提供短时期的就业机会。

　　“这次国家14部委提出要‘严打’的是小产权房，不是农民在自家土地上改善住房条件而建设的自住房。”王毅武进一步解释，这次14部委研究制定“严打”的小产权房，指的是一些乡村地区，借着建设新农村、改善村民生活条件的“幌子”，从而以廉价的代价获取土地，进而借此进行商业类开发项目建设。“从本质上看，两件事讲述的是两个完全不同的概念。”王毅武称，大家对此要认识清楚。

　　律师提醒

　　小产权房购卖双方的权益均不受法律保护

　　“小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的合法性质，小产权房并不是商品房。”海南方圆律师事务所李君律师在接受海南特区报采访时如此表示。

　　李君指出，小产权房购卖双方的权益无法得到法律保护。由于小产权房的相关手续不齐全，无法获得房管等部门颁发的相关证照，无法办理合法的产权手续，购购后不能合法办理转让过户手续。

　　“由于购购小产权房的合同是无效的，一旦购房者购购的小产权房项目不是现房，而是在建房，那么就很容易出现其他很多问题，比如，房屋无法按时交付等。”李君说，如果产生类似纠纷，那么根据相关法律法规，购房人只能要求卖房者退还购房款等，而无法向卖房者索赔违约金，因为购房者明知道自己购购的是非法的小产权房，还执意交易，那是自己有过错在先。

　　“即使小产权房的卖房方单方违约，购房者的权益仍然无法得到法律支持，因为小产权房本身就是非法的，交易双方签订的合同并不具备法律效力。”李君指出，由于小产权房不受法律保护，也未在房管部门登记备案，因此，它并不在政府有关部门、机构的监管范围内。购房者在使用小产权房的过程中，一旦遇到一些类似房屋质量问题、公共设施维护问题等情况，自身权益将无法得到保障。

　　“较后，需要提醒大家的是，随着国家接下来即将出台的一系列针对小产权房的政策，有可能导致购房者所交易的小产权房被强制拆除。如果这样，将给小产权房的购房者带来很大的损失。”李君提醒广大市民，由于小产权房建设开发本身就是非法的，一旦建房者的资金或其他环节出问题，那么购房者先期交纳的购房款就可能面临“打水漂”的风险。

　　相关知识

　　什么是小产权房?

　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

　　小产权房能不能转让?

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的购卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，在集体成员内部是可以转让、置换的。

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