“房地产行业的全流通时代已经到来，新房、二手房、租赁三个市场的联动越来越强，它们之间不再孤立分割，而是互生互联。”在12月27日举办的贝壳思享会上，贝壳找房 经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，2018年是房地产市场深刻调整的一年，面对行业变局，以往的市场分析思路逐渐失效，新的市场机制正在显现。

2018年以来，房地产市场经历了深刻调整。一方面，市场的变化根植于房地产方向的调整，在“房住不炒”、“租购并举”的核心发展理念下，中国房地产供求格局发生了可喜的变化。另一方面，市场的深刻调整对房地产企业的影响也持续显现，“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”等接连涌来，房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。

据贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》显示，在政策高压下，2018年房地产市场仍在高位，但基本结束增长势头，全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，与去年持平；而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态，预计全年成交420万套，略低于2017年的421万套。

杨现领对市场下行的逻辑总结道：“高房价抑制了潜在购房需求的进入，也使得曾经过热的换房链条冷却下来，致使房价全线回落，市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出，2019年政策调控可能出现几个变化，一是调控主体由中央转向地方，更加有助于精准调控，科学调控；二是调控方式由调控交易转向调控供给结构，可能会减少对交易环节的行政管制；三是政府职能回归到住房保障，比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

此外，上述报告还指出，2019年房地产市场将出现的几个关键趋势：一是“二手触底”：随着市场的回温、限售政策的松绑，卖一买一的换房需求会更容易释放，2019年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响，2019年二手房市场将结束继续下行的态势；二是“一线底火”：作为房地产底火的一线城市2019年市场有望小幅回升， 置业需求将加快进入市场，带动换房改善链条活跃；三是“二线压仓”，2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势，2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力；第四，“新房放量”：2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市，会分流二手房市场的需求。

贝壳研究院认为，当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”，相应地，其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指，新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

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