迟迟不来的降价

一年前，深圳人邹涛在奥一网论坛发起“不购房”运动时，杜建凯正在上海浦东一个叫高行镇的地方看楼盘。当他从高行回到市区时，路上花了两个公里。即使这样，高行当时的房价已经涨到9000元/平方米。

他看中的那套房子总价100多万，已经远远超出了他可承受的范围。每月到了20日，他都要向银行的账户中存入3800元。这是他将交给银行的房贷按揭款，几乎是他月收入的四分之三。而还贷期长达20年。这只是漫漫长夜的开始。

杜建凯决定再等等看。

2002年底，他攒够了可以购一套三居室住房的钱。但是杜建凯说，他工作很忙，将签约购房的时间一拖再拖。结果他的拖延让他付出了巨大的代价。那套房子一个月内涨了20%。

从2002年起，这个城市的房价便开始扶摇直上。本地、外地、海外的购房者蜂拥入市，开发商、房产中介、炒房者个个笑逐颜开。仅仅2004年底到2005年初，房价更是狂涨30%，直到2005年3月，调控房产市场的政策重拳出击，这场盛宴和狂欢才戛然而止。

到2005年6月，曾经高不可攀的上海房价，真的跌了。杜建凯听说，那一阵，一个浙江炒房客抛出一套世茂滨江房源，不包括营业税、中介费，就亏了60万元——2004年年底以约3万元/平方米的价格购进一套世茂滨江房，希望能够升值到5万到6万元/平方米再出手。但6月份政策出台，市场状况陡转，原本高价购入的房子日益缩水，到2005年夏天，世茂滨江二手房较低单价跌至2万元/平方米。

宏观调控使得2005年的供应在节奏和结构上都发生了明显的变化。上海商品房成交量跌至近7年来较低水平，整体供求比仅为1：0.72。上海市房地产交易的数据显示，2005年上海的商品房批准预售量为3021万平方米，但全市的商品房成交量仅为2200万平方米。其中住宅的供应量仍处于高位，达到2580.2万平方米，而成交面积仅为1794万平方米。

这在很长一段时间让杜建凯暗自窃喜。他捂着钱包等着陷入谷底的那。

只是，这迟迟不来。等到2006年底，杜建凯发现，一些楼盘所谓的“降价”并非名至实归。比如，黄浦区世博板块辐射区内，一楼盘新推房源的确比之前所推房源报价低了2000元/平方米，但新推房源都是毛坯房，而之前的房源为精 ，预计装修的标准就在2000元/平方米左右。

需求未减少

事实上，上海房价的跌幅也不像舆论想象的那样大。2006年底，光大证券推出一份研究报告。按那份报告，上海房价从2005年5月份开始调整，跌幅大约13%左右，从2006年起房价又逐步回稳，目前仅与较高点相差5%左右。换言之，也就是上海房价仅下降了5%。

“甚至，2006年前八个月房价均价同比有2.9%的上涨。”光大证券房地产研究员赵强说。他是以去年及今年1-8月份以成交面积为权数的加权平均成交价格来计算的。结果显示，2005年1-8月份的商品住宅成交均价是9345元/平方米，而2006年则是9617元/平方米。

这让杜建凯有些看不懂。按照统计公布的人均可支配收入和平均房价，以三口之家购购90平方米商品房计算，2006年上海的房价收入比(根据前三季度公开数据测算)远高于2005年和2004年的数据。房价收入比的攀升，表明了居民购购能力的下降。这说明需求正在被抑制，加上宏观调控的因素，房价理应下跌。

但事实却与之相反。

通过对2004年7月份到2006年6月份供求关系走势的分析，上海易居房地产研究院副院长丁祖昱也发现，这段时间整个上海商品房市场的供求状况相对健康。数据表明，2005年下半年市场供求比是1：0.55，而在2006年上半年这一情况得到相当程度改善，供应量接近1200万平方米，成交量保持在1284万平方米左右，供大于求的状况得到相当程度的改善。这在一定程度上说明，需求量并不像人们所想象的那样大幅减少。

另外，值得关注的是，调控后的上海楼市的空置房面积大幅攀升，早在2005年10月底，上海社科院房地产研究主任张泓铭直言指出，2005年上海可能出现近600万平方米的空置面积，加上2004年年底的395万平方米，总空置量近1000万平方米，接近1996年、1997年空置房顶峰时的数量。

下跌，微涨

种种因素造成了上海房价部分区域下跌、部分区域坚挺、部分区域微涨的局面。“从中短期来看，不同区域的不同价格走势的情况还将继续。”上海易居地产研究院高端评论员杨红旭说。

在国务院发展研究研究员廖英敏看来，上海真正的问题在于房地产市场出现供给结构和需求结构的不合理——在一些海外炒家和外地炒家撤出上海市场后，虽然很多人对住房有迫切需要，但曾一度侧向高端市场的上海一时之间没有适合的户型和价位供给，导致消费者超越经济支付能力来购购。尽管这也是一种有效需求，但这种需求是畸形的。

“假如有三成住房需求能通过住房保障满足，市场的供求关系就会改变。”杨红旭说。可以预计，2007年政府仍将进行房市调控，一方面会通过税收等调节手段来增加投机性购房的成本，另一方面，会继续加大住房结构的调整，加大中小户型商品房的开发和投放，以此来平抑房价。

可是，杜建凯等不及这了。2007年春节前，他在闵行区购了一套价值80万元的房子，面积110平方米，均价在7000元/平方米左右，“比预想的还是高了一点，但能接受。”

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