随着二手楼市日益规范和规模的逐渐扩大，越来越多的购家开始倾情于比较实惠的二手房。

　　在淡季中成交

　　不少购家喜欢凑热闹，看见或听说别人准备购二手楼，便急于行动，惟恐落后一步吃亏。其实，心急吃不了热豆腐，冷静之中不妨反弹琵琶，在淡季中成交不失为淘金的一条佳径。

　　一般来说，旺季时人气足、市场火爆、成交行情日日看涨；反之淡季市场冷清，聪明的购家，常常选择在楼市的淡季中主动出击，后发制人，往往能够获得意外的惊喜。在比较中成交一套二手房价格到底贵不贵，只有反复比较同类物业才能心中有数。然而现在有不少的购家，出于对二手房购卖繁琐手续和复杂行情的恐惧，往往找到中介代理公司一托了之。这样做看似省心，其实很不明智。购家应尽量向多家中介公司不厌其烦地打听，货比多家，谁优谁劣就会明朗得多。较后可以在一两家有信誉、有实力的大型中介公司中再仔细挑选，由此获得实惠的当然是购家自己。

　　在挑剔中成交

　　有的二手房楼龄较长，墙面灰暗陈旧，户型偏小，诸如此类的缺点恰恰是购家讨价的有利条件。面对旧楼，你完全可以理直气壮地对中介经纪人和业主说自己购购二手房是出于经济压力过大迫不得已而为之；或者可以抱怨说自己家庭成员多，该类二手楼只能凑合着用，从而增加讨价的筹码等。不过，挑剔要有针对性、实在性、适度性，否则不切实际的挑剔反而会使购家坐失良机或吃大亏。

　　在摸底中成交

　　业主出售二手楼的原因是多方面的。例如，有的是出国定居甩手转让，有的是打算重新置业。由于出卖二手楼的背景和目的各不相同，业主报价的心理和起点差异很大。所以，通过询问相关人员或向业主的同事、亲友打听、或向经纪人详细了解业主出手的背景、目的和心理，购家更能有利地掌握主动，从而大大降低购房成本，淘到更多的金子。

　　巧算二手楼市身价

　　教你一个“土法子”，能将房产价格算出个大概。当然前提是会算下面几个数据：一、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2％；二、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型），则扣减10％；三、房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一至五层是基准价，五层、六层扣减3％，七层减5％，而三、四层则加3％，楼顶减5％；四、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5％；五、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5％，小区没有单独封闭，也减5％，属于中小 域的房子要加15％；六、习惯性心理因素，也会使人们对购旧房心存压力，花很多钱才购套旧房，这一因素使房价又减8％的价钱。

　　有个简单的二手房售价测算方法——报价为同地理位置商品房价格的60％至70％左右，约是当前周边房屋租金的100倍。举例：某房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。于是，因其是“三小”套型：－10％；折旧率10年×（－2％）＝－20％；楼层：＋3％；朝向：南北；非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％；中小 ：＋15％；心理因素：－8％；当地商品房价格为2000元／平方米，得出该房产价格为：2000－（2000×20％＋2000×10％－2000×3％＋2000×8％－2000×15％）＝1600（元／平方米）。因而此房的实际成交价格为9.6万元左右。

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