复合型商业地产投资需注意的事项

　　目前，商业街已经成为我国商业地产发展的热点，商业街在城市中的商业地位和形象地位日益突出，商业街被称为“市容市貌的象征”、“城市的名片”。从历史上看，台城商业街曾是台山市商业的主要载体，至今保留着近30条古朴的骑楼式街道，其中部分仍保留着商业的功能，台西路商业步行街就是其中的典型代表，然而因为缺少特色商品等，一些商家反映，商业街也面临着人流量难以形成客流量、旺丁不旺财的现象。不过，台山市规划部门已经把一些重要路段的改善提上日程，为商业街完善提供发展空间。毋庸质疑的是，商业街的发展还需要大家一同来努力。
　　一定程度上而言，台城的历史就是街道的历史，台城老街道都是一排排中西合璧的骑楼式建筑，骑楼多为２—４层，商住合一，相邻的街铺走廊相连，在老城区行走，完全可以“晴不曝日，雨不湿鞋”。这些商住合一的骑楼组成一条条商业街，形成了了台山老城区较繁华的地区，也是该市商业较集中的地方。从历史上看，这些独具韵味的商业街是台山市商业较主要的业态之一，在该市具有举足轻重的位置。
　　骑楼式建筑组成商业街
　　据调查，台城具有中西文化特色的骑楼路段总计有３０条，长度１８多公里，集中分布在台城老城区东起台东路、南门路，西、南临台城河，北至环北大道，占地面积１３１．８公顷的范围内，骑楼这种传统的商业建筑仍占老城区的５５％以上，分布在通济路、革新路、桔园路、台西路、健康路、人民路、西濠路、学宫路、县前路、正市街、中山路等３０条街道上。这些街道道路窄、密度高，分布均匀，多以“丁”字结构相连，并由几条主干道有机地结合起来，建城伊始，这些街道就形成了商业街，有些街道形成了自己的特色。上世纪三四十年代，城区的苏杭布庄、银行、金饰铺、茶楼酒肆举目可见，其中台城有７５家经营银信业务的银号，主要集中在中和路、北盛街、南昌路一带，台城商贸繁荣，“小广州”美誉由此而生。
　　随着城市的发展，一些商业街已经失去了往日的繁华，比如昔日银号云集的中和路、北盛街，以及东华街、西荣街等街道日益沉寂下来，失去了往日的活力，但是一些商业街仍然活力四射，吸引着巨大的人流，成为商业地产开发商的觊觎之地，台西路、通济路、县前路、正市街，坐拥人流量优势，其中台西路商业步行街是老城区人气较旺的地段之一。台西路商业步行街位于台山市区繁华地段，东起天桥百货商场，西至台山市中医院，长５００米，街面宽１３—１５米，有着１５０多家商铺，其中以服装店居多，是台山市区的商业旺地。２０００年底至２００２年，台山市委、市政府投入１５００万元对台西路进行了全面修缮整治和保护性开发，形成了一条具有台山侨乡特色的商业步行街，既为市民提供了整洁、优美、舒适的休闲购物环境，也成为游客喜爱的旅游观光景点之一。台西路在明朝嘉靖十年（距今４７０多年）就已经存在了，见证过昔日“小广州”的繁华。建筑风貌依旧，既荟萃欧美及东南亚各地风格，又有南方特色骑楼，临街立面千变万化，充分反映了侨乡的历史风情，历史文化欣赏价值。
　　商业步行街功能要多样化
　　从商业街的目前现状来看，台西路商业步行街比较有代表性。在商业步行街上，记者发现，生意较为火爆的不是服装店，也非家电店铺，而是小小的饰品店，这种做工精巧、品种繁多的小饰品受到年轻人的喜爱，而且较近饰品店数量有上升趋势。此外，有些服装店一进商业步行街就大打价格战，不久败退下来，成为一个恶性循环，新的服装店缺少差异性，很少有自己的特色，因而难以立足，开得快，关得也快。顾客较看中的是它的特色，但是商业步行街显然缺少特色，服装、鞋帽、小家电、金银饰品、眼镜、餐饮等等，经营多而全，其中服装鞋帽占有完全优势，给人的印象就是一条“服装街”。
　　成功的商业街一般可以通过自己的主要街道辐射其他的街道，从而带动整个街区的发展，但是台西路商业步行街辐射力较弱。距离它很近的街道，面临着不同的命运，相邻的街道存在商品同质化、低档次、没有明显的层次感等问题。业内人士认为，与国内一些成功的商业街相比，商业步行街虽然在建筑、文化方面独具特色，但是仍缺少商品、经营、管理方面的优势，因而难以形成聚集效应。此外，缺少 、知名品牌的支撑，缺乏知名店面的带动作用。业内人士分析认为，商业街的形成离不开侨汇，受制于侨汇、历史因素的影响，一个行业、一家商铺发展缺少连续性、稳定性。以前在商业步行街的女儿墙上均有字号，但是现在早已模糊不清，商业街上也不缺乏 ，但是后人一般会飘洋过海，“后继无人”，难有保留，再加上其他的历史因素， 难有发展空间。投资商刘先生认为，商业步行街功能较为单一，主要是购物的功能，休闲、娱乐功能不是很突出。趋势复合化将成为我国商业街发展的趋势，商业街的发展大体经历三个阶段，个阶段单纯以购物为体，个阶段体现以人为主，第三个阶段商业街已经成为一个城市的社会活动，所以现在很多商业街开始非常重视打造人文景观，力图把商业、旅游和文化进行有机结合。台西路商业步行街不缺少文化底蕴，但是怎么样把商业、旅游和文化结合，寻找新的出路，值得思考。
　　提升整体竞争力
　　记者从台山市规划局获悉，天诚港侧步行街的规划已经提上日程，拟改造长约１００米、宽约１５米的街道，现天诚港商业建筑即将完工，正申请将该段改建为步行街，连接台西路商业步行街与通济路。把两条较具人气的道路连接起来，从而把两个小型商业圈连接起来，一个是以商业城为头的老商业圈，一个以天岭、天诚港为的新商业圈，将对台西路商业步行街的发展带来了积极的因素。商业步行街上的多数老板认为，新老商业圈所经营的商品存在差异，商业街已经成为市民购物休闲的场所，它的位置不容撼动，长远来看，对商家应该是利好的消息。两条街道连接起来后，形成规模，大的购物广场可以汇聚老城区的人气，增加人流，也会惠及商业步行街。
　　一些投资者认为，一个城市的人口规模、消费能力和消费水平决定着其能支撑起多大规模的商业消费，受制于台山市消费水平、能力的影响，台西路等商业街还难以形成辐射力、带动力。台西路商业步行街固然具有无可比拟的文化历史条件，但是随着老城区新业态的加入，商业步行街不仅止于购物，应该向着多元化的方向发展，才能在竞争中存在优势，商业街的发展应是旅游、文化、休闲等其它功能的不断充实。台城正在申报全国历史文化名镇，因而如何打造侨乡特色的商业街，值得人们思考。此外，台山市还没有相关的对商业街发展的有关规划，规划将成为商业街发展的共同要求，如何制定一些适合台山市的商业街的管理规范、管理制度也是值得考虑的问题。

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