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尾盘销售策略浅析
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 655 次
当一个项目的销售率达到或接近项目盈亏平衡点的时候,销售工作就会出现停滞或进度缓慢的状态时,项目即进入尾盘期。
当然项目前期定位得好,规划设计做得好,策划做得好,尽可能避免尾盘的出现,那应该是较好不过了。但按目前的房地产发展水平,能达到该境界的开发商可谓是凤毛麟角,。
因此尾盘的营销与处理非常重要,开发商的大部分利润沉淀其中,从辨证的角度来看,后期沉积下来的既是“垃圾”,可是“精华”,如果对其束手无策,它就成为鲠在咽喉的“鸡肋”;如果你前期规避或后期玩转过来,那它就是滋滋有味的“鸡汤”了。
回到尾盘产生的问题,其除了市场变化大层面的因素(如经济危机或不景气等)之外,主要来源于技术层面,如项目的前期定位、开发周期、开发节奏、规划设计、户型设计、配套档次、市场推广是否偏离市场的方向,尤其是整体规划布局是否合理而产生的朝向差别、暗房、对视等严重问题,还有户型内部设计是否协调,功能分区是否合理。再者出现尾盘的可能性原因是开发商因某些环节处理不当,或产权问题、资金问题等纠纷,导致项目停工、打官司或延迟入伙、货不对板等不良的社会口碑而导致销售滞缓。深圳近几年就出现明显的例证,北环路上的雕塑家园、香蜜湖的新天国际、南山后海漾日湾畔和特报旁的安柏丽晶等等。但尾盘不等于死盘、灿尾盘。
在营销过程中,出现了尾盘,但还是有很多开发商会犯开一些通病,不能保持清醒的头脑,去整合资源,清除“虚火”,彻底实现“自我清盘”。
1、不愿降价,认为皇帝女不愁嫁,死活硬撑,期待市场再现高潮,一举解套。结果跟股票一样,越套越牢。
2、打“保留单位”牌,起先用这一招可能会有效果,但久而久之,市场已适应了,这也就成为了“废招”。
3、观望,新盘变老盘。没把握“黄金销售周期”,一鼓作气将期消化完毕。福田区的××雅苑,正是如此。
4、停止广告,依赖自然销售。与很多开发商接触,到了尾盘该花广告推广费之时,他们反倒非常谨慎,心里总是掂量着,迟迟不敢下手,你只能干着急。
5、忽视销售管理,轻视售后服务。很多楼盘在前期售楼时,处处显示售后服务的人文关怀,反而到了尾盘,特别是入伙以后,反倒处处出现售后报务的漏洞,很多细节没做好,客户投诉也就多了,在小型或无品牌开发商里面常常遇到。
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