一个月前，国务院总理 主持召开国务院常务会议时再次提出，我国要培育、发展住房租赁市场，并抛出了完善税收优惠政策等四大措施。而近日，国务院正式出台《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，包括曾被提起的各类租房税收减免，以及允许商业用房调整用途改建租赁住房等内容都包含其中。不过，对于这项政策，多位业内专家坦言，由于租房税收缴纳不规范、一二线城市房主租赁意愿不强等原因，《意见》并没有触及市场痛点，实际发挥效果可能会打折扣。

    税收减免未切要害

    新政出台，其中列出的税收减免措施吸引了各方关注。具体来说，《意见》明确，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，则适用6%的增值税税率。此外，对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，即按照5%的征收率计算缴纳增值税。

    然而，不少业内人士指出，减免税收只是看上去很美。“就目前来看，不少地方住房租赁市场缴税行为十分不规范。”某 房地产业内专家告诉北京商报记者，实际上，出租交易中的征税操作难度较大，出租双方如果不主动申报，根本无从查处。更有某中介机构的工作人员透露，在他们经手的业务中，出租双方包括中介自身都不曾缴纳任何税款，也未接到任何降低税收的通知。业内人士表示，由此可见，新政中的税收优惠基本处于不痛不痒的尴尬境地。

    在上述专家看来，目前出台的税收政策还只是国家层面粗略搭起的框架，“要真正落到实处，实现执行便利、监管得当、成本低及让利明显，还是要看各地方的实施细则”。

    房主重交易轻租赁难动摇

    其实，在《意见》发布后没多久，不少业内人士的目光就已经锁定一项看似低调，实则用意颇深的规定了，即我国将允许改建房屋用于租赁。具体来说《意见》明确，我国允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

    对此，中原地产头席分析师张大伟表示，这项新政确实能够更充分地利用部分城市闲置商业房产，但对于住房租赁需求集中的一二线城市来说，这种房屋类型并不多，即使此前部分地区曾经出现商场闲置、写字楼出租难等情况，但将这类房屋改造成住宅也需要面临配套设施难对接的问题，出租能否弥补改造利益还是未知数，产权所有方改建住宅出租风险还是较大的。

    而且，放眼新政更广泛地鼓励个人出租住房等相关内容，业界对实施效果也并不乐观。“如果房价涨幅依然维持在高位的话，鼓励住房租赁的政策就很难完全发挥出效果，特别是在当下市场分化愈发明显的情况下，一二线城市房源短缺，商用房出租虽然可能会缓解部分市场需求，但目前房产交易保有环节成本很低，很多房主为了出手方便，情愿空置待售也不愿被租约限制出售;而三四线城市房源已经过剩，外来转移人口又很有限，没有形成成熟的租赁市场，因而市场也就难掀起太大波澜了。”张大伟表示。

    备案制执行不彻底

    “之所以业界对于《意见》的出台普遍兴致不高，一定程度上就是因为新政内容尚未充分触及市场痛点，不少政策的实施条件还不充分。”有专家告诉北京商报记者。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，对于新政的用意，业内还是十分肯定的，“《意见》是国家对近两年一系列鼓励住房租赁政策的强化和升级，有利于推动租赁行业规模化发展”。胡景晖表示。但张大伟等多位分析人士都坦言，目前，房屋租赁市场存在的核心问题还是备案制度执行的不彻底、政府主导的公租房供应比例过低、房屋租赁税收缺少监管等。“造成这些问题主要还是源于目前重购轻租的观念从根本上还未被动摇，近几年房地产市场的发展还是集中在增加商品房供应上。”张大伟表示。

    对于下一步的政策方向，北京大学民营经济研究院咨询主任刘昕旭建议，相关部门更应建立一个涵盖全市出租屋信息的大数据系统，将房屋种类按照性质细分，悉数登记在册。刘昕旭认为，有了这一系统的支持，监管部门在征税等方面都会有更准确的依据，制定政策也会更有针对性。

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