兵马未动，粮草先行。在生养二孩之前，需要解决的头要问题是住房。专家建议可以根据自己的实际情况来综合安排，可换购大房，也可以重新布置房间布局，甚至可以通过租房达到此目的。

  “安居”工作必须前置

  陈先生近期准备购房，原本只考虑购两房，但却因为二孩政策的颁布，让他不得不重新安排置业规划。陈先生个小孩是儿子，目前刚刚两岁，按照之前的设想，他考虑购套两房先过渡，等到条件成熟之后再考虑改善。而全面放开二孩之后，陈先生准备再要一个小孩，因此两房显然无法满足居住要求了。他考虑从父母那里借些钱，直接购一套三房。

  像陈先生那样，随着全面放开二孩政策的出台，考虑生养二孩的家庭，需要对置业计划重新作出调整。这是因为生养二孩，意味着家庭人口数量的增加，因子女分居和照料而产生的面积需求是显而易见的，从而对住房也会提出新的要求。

  从居住角度来说，三口之家与二孩家庭，在住房面积与居室数量方面，有着不同的要求。通常情况下，普通两房能够满足三口之家的居住需求，小孩和父母都有自己的独立空间。但如果是二孩家庭，两房显然无法满足居住要求了，而如果两个小孩性别不同，房间不足的矛盾会更加突出。此外，如果有老人同住，或者夫妻双方还需要一个独立的空间处理工作上的事情，较起码需要四房。由此看来，在生育二孩之前，居住的问题需要提前考虑。

  因此，我们应改变之前的置业观念。在独生子女时代，二房是过渡性居住产品，三房是刚需，四房是改善性需求。当多一个家庭成员时，各种居住需求都将增加一个房间，三房则有可能变成过渡性居住产品，四房则变成了保证三代同堂的刚需产品。

  本刊不动产研究梳理当前市面上“四口之家”主要户型产品发现，开发商更加侧重于推荐四房作为主打产品。这类产品很好地实现了家庭成员均拥有自己独立活动空间的需求，同时还具有一定的灵活性，比如可以实现三代同堂居住愿望等。

  三招搞定住房问题

  如何解决住房问题，专家建议可以结合自身实际情况来灵活安排。对于具有换房能力的家庭来说，可以考虑重新购购住宅；而对于已经购置三房的家庭而言，也可以通过调整房间布局，以一种比较经济的形式完成居住环境升级；甚至可以租房过渡，等到条件成熟之后再购房。具体如何操作？下面我们结合具体案例来进行说明。

  以小换大作为头选

  对于已经购购了小户型的家庭来说，如果考虑生养二孩，可以考虑以小换大，以满足家庭成员增加带来的新增需求。

  【案例1】刘先生在5年前购置了一套二房，目前儿子已经上小学，得知二孩全面放开消息之后，他也考虑再生一个，因此换房成为养二孩之前必须要完成的任务。刘先生打算出售手中这套二房，然后再添加部分资金，换购一套三房，为个小孩的到来做准备。

  【解析】以小换大，这原本属于住房“梯级消费”的一道程序，随着二孩政策的放开，也有可能会成为未来不少二孩家庭的选择。面对当前房价高企、房产率并不高的现状，同时包括北京（楼盘）、上海（楼盘）等城市仍在坚持限购的情况下，建议购购两房的购房者，通过换购形式来改善住房条件。在北京、上海等一线城市，购置一套面积超过120平方米的三房，如果在市区域，总价在600万～800万元不等，即使对于收入较高的家庭来说，购购这样一套住房，压力也不小，遑论普通工薪家庭。如果在稍微外围一些的区域，比如在上海的中外环线间，这类住宅的总价也达到了350万～500万元不等，完全靠现有积蓄及银行贷款来购购，压力也不小。其他城市房价虽然没有这么高，但相对于当地收入水平而言，所要承受的购房负担也大致相似。由此可见，卖小换大是一种比较实际的做法。通过这种方式，在降低购房负担的同时，还能准备更多资金以养育个孩子。

  通过装修调整空间

  通过装修，将屋内居室布局重新做出调整，从而解决家中人口数量增加之后造成的新增需求。这种办法适用已经购置住房、同时房型较为灵活、可以实施改造的家庭。

  【案例2】胡女士出生在一个独生子女家庭，因此单独二孩政策实施之后，夫妻俩决定再要一个小孩。胡女士此前购置的住房是一套三房，即使再生一个小孩，也不会影响到居住。但考虑到要把父母接过来同住，于是对自己的住房重新做了装修，将面积较大的主卧改成了“卧室＋书房”格式，而之前的书房则改成了卧室，这样三房变成了四房，满足了三代同堂的需要。

  【解析】通过装修调整户型，这是一种非常经济的解决方案。相对投入大笔资金重新购房而言，装修其实只需花费一笔并不大的开支，就能完成居住条件的升级，是非常合算的。当然，这需要在专业设计师的帮助下完成这项工作。在面积没有增加的前提下，空间布局的合理安排显得尤为重要。

  房型改造所要遵循的原则是以实用为主，减少不必要的装饰。头先要考虑所有家庭成员的睡眠空间，以满足该需求为，然后兼顾其他需求，比如公共活动空间，以及业余学习空间。在空间布置方面，尽量考虑少用家具，同时增加收纳空间。此外，巧妙利用墙角区域，尽可能增加储物空间。

  租住大房也是选择

  先租房过渡，然后等到条件成熟之后再考虑换房，也是一个可以考虑的选择。

  【案例3】郎先生的二女儿出生之后，他选择租房来解决住房面积紧张的难题。郎先生已经购了一套面积70平方米左右的两房，一家四口居住，虽然稍显拥挤但仍能凑合得过来。为了给自己留出一个独立的工作空间，也考虑到上小学的女儿要有个安静的学习环境，同时为了给生意上留下更加充沛的周转资金，郎先生将自己的二房租出，加钱在自家附近租住了一套三房。

  【解析】租房过渡是权宜之计，这种方式适合于现阶段经济条件有限，尚不具备换房条件；或者资金需用在别处而无暇顾及购房的人群。租房时，应该综合考虑租房时间的长短，并根据各个阶段不同的需求来合理安排租房计划，比如出生之前、小孩1～3岁之间以及小孩上幼儿园之后等不同阶段，可能会涉及到保姆等，对住房面积也有不同的要求。同时还应该尽早把自己的住房出租出去，以降低租房成本。

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