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融创要建海南“迪拜世界岛”

发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期至:2016-09-10  来源:琼海房产信息网

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

    是的,融创中国(1918.HK)已经悄然挺进了海南。

    这应该不算一件令人吃惊的事。今年,融创大大加快了全国化步伐,已经成功将西安、成都、武汉等城市纳入版图。敢想敢干的孙宏斌,甚至对一家以肉食品加工为主业的公司产生了浓厚兴趣。

    从今年年初洽谈并购佳兆业开始,融创就开始在华南寻找机会,并在深圳成立了分公司。不过,当海南、滨海度假、填海造陆、人工岛等关键词与融创发生关联时,仍值得整个行业重视。融创获得的新项目跟以往的所有项目都不同,也标志着这家以中高端住宅为核心产品的房企,正式进军旅游度假市场。

    获取项目的方式依旧是孙宏斌较喜欢的——并购,项目名为海南万宁日月湾综合旅游度假区,交易对象是烟台海基置业有限公司(下称烟台海基)。

    烟台海基在地产行业中稍显陌生,事实上,它是山东一家实力的民营企业南山集团的地产平台,此前在山东龙口、烟台、青岛等地开发了多个大型旅游度假综合体。母公司南山集团常年位居中国企业500强前排,业务涵盖以工业、金融、航空、地产、教育、旅游等。

    界面新闻记者获得的资料显示,不久前,融创收购了烟台海基旗下的海南万宁弘基置业有限公司50%的股权,此外,还收购了南山(海南万宁)置业有限公司50%的股权,并成立子公司万宁南山融创实业有限公司。至于收购价格,目前尚不得知。不过,这笔并购并没有达到融创上市公司披露的标准,意味着交易规模可能并不算大。

    这些合资公司均由融创执行总裁黄书平担任法定代表人和总经理,合作项目由融创操盘。原融创研发负责人张胜利空降海南主持工作,已被任命为融创海南公司总经理。招聘网站显示,目前融创海南公司正大规模招聘员工。

    融创团队在9月进驻海南,该团队的一篇官方公众号文章透露:“工作任务十分艰巨,团队每天都在开‘夜总会’。”

    这是一个非常独特的项目,融创此前的地产开发经验可能并没有多少参考意义,这个团队肩上的压力的确不小。

    海南万宁日月湾,一个3A级景区,位于海南岛东部,在三亚和博鳌之间。当地政府在这里规划了一个综合旅游度假区,规划总用地面积7250.33公顷(含日月岛),总投资约260亿元人民币。根据总体规划,这里将成为海南国际旅游岛重要的滨海旅游区和国际冲浪基地,以海上运动、山地养生为主题的山海型特色旅游度假区。

    南山集团介入的是中部片区的开发,规划陆域面积2200公顷,填海面积近100公顷。这相当于50个天安门广场,或者半个北京西城区的面积。项目于2011年开工建设,预计开发周期6到8年。

    当然,规划面积跟实际确权到手的建设用地面积并不能等同。从目前的资料看,融创介入操盘的主要有两部分——部分陆域地块以及日月岛填海项目。

    日月人工岛是日月湾的核心标志性项目,总占地面积100万平米,由填海而成。其中,日岛已经竣工,月岛仍在建设。从规划效果图看,“高端大气上档次”,类似于知名的迪拜世界岛。

    项目由融创入股的海南万宁弘基置业有限公司具体负责。今年9月,万宁弘基以6500万元的价格,获得了月岛49公顷的填海海域所有权。

    根据规划资料,人工岛的核心功能包括冲浪俱乐部、海洋馆、游艇码头、游艇俱乐部、烟花广场、商业和滨海度假酒店等。项目建成后可解决当地约1.2万人就业,并带动当地物流、餐饮、娱乐、生态旅游及医疗服务等行业的发展,预计年接待旅客可达500万人次,实现年收益30亿元以上。

    除了人工岛之外,融创入股的另一家公司南山(海南万宁)置业有限公司,目前已经拥有至少两宗陆域地块的所有权。这两宗地总共150亩,由南山集团于2011年从海南昌华房地产开发有限公司手中购得。

    目前尚不知南山集团引入融创入股操盘的原因。有意思的是,这两宗地在2014年上过海南省官方通报的闲置土地名单。闲置时间达两年以上,理由是“法院裁定”。

    从上世纪90年代开始,海南的土地就被企业大块大块地瓜分。2014年公布的这份通报显示,海南全省共计13.06万亩“供而未用”闲置土地,近80%的土地为房地产企业所占领。牵涉房企近百家,其中不乏海航、中信、华润、保利等国内知名房企。不少土地因房企自身原因,闲置时间长达少则2年,长则10年以上。

    万宁是地块闲置的重灾区。资料显示,上文提到的海南昌华公司,在上世纪90年代以每亩3500元-3800元的价格从当地农民手中购购土地,20年过去了,未见实质建设,而地块主人已经换了四次。除了转让给南山集团之外,部分地块还转让给海南一桥等公司。囤地20年,土地价值升值了60倍,“房企2千万购地闲置几年赚12亿”——海南的这一怪相曾被电视台揭露和批评。

    囤地企业跟地方政府的矛盾也不时爆发。土地转让的收益进了企业的腰包,让地方政府十分眼馋。因为海南昌华公司的两宗土地的转让问题,万宁市礼纪镇跟企业打了很久的官司,甚至由国家较高人民法院出面裁决,直到去年底才审结。

    从2011年开始,南山集团接手日月湾项目,除了推动了日岛人工岛的建设,项目的整体进度也颇为迟缓。这家企业甚至还拖欠了过户土地而应缴纳的四千余万元税款,被地方税务局发文追缴。

    此外,公开报道显示,2013年时,南山(海南万宁)置业有限公司为了申请人工岛填海海域使用权,曾向时任海南海洋渔业厅长赵中社行贿。行贿物包括一个金元宝1枚(重200.01克)和一尊金佛(重60克),共计价值9.9万元。目前赵中社已落马。

    一切都显示出,融创接手的这个项目,并不是一个清清白白的没有故事的项目。产品独特,体量巨大,融创能玩得转吗?  


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