作为楼市风向标的一线城市，虽然价格在稳步上涨，但进入8月后，成交量出现了明显的降温，传统的销售旺季，“金九”行情仍待观察。

在限购次第取消，房贷成本降至历史较低的背景下，楼市下一步持续增长的空间和动力何在。无疑是影响未来地产形势和调控的一大难题。

时隔一年，70个城市房价同比头次由降转升。

9月18日，国家统计局发布数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来头次转正。

21世纪经济报道记者注意到，房价上涨逐渐从一线城市蔓延到二线城市，此前曾步入深度调整的杭州、宁波等城市房价开始上涨。

楼市在历经1年多的调整后，出现多个积极信号，但21世纪经济报道记者在采访房企、机构分析师、金融机构等多方人士却发现，房地产调整亦出现了新的困境。

一方面是楼市、地市分化的形势进一步加剧；另一方面是以支持自住和改善需求为主的稳住房政策已经接连释放，三四线城市需求不济，一二线城市前期需求过度透支，后期增长乏力。

作为楼市风向标的一线城市，虽然价格在稳步上涨，但进入8月后，成交量出现了明显的降温，传统的销售旺季，“金九”行情仍待观察。

房地产复苏直接关乎地方财政和宏观经济，下一步提振房地产拿地和开工数据的关键，需要进一步去库存和巩固当前的销售水平。

巩固当前的销售成果、加速三四线城市楼市去库存，或为年底楼市政策的主要方向。

在限购次第取消，房贷成本降至历史较低的背景下，楼市下一步持续增长的空间和动力何在。无疑是影响未来地产形势和调控的一大难题。

三四线城市难题

朱震是湖南某地级市的开发商，在该市的核心区域拿到了2000平米临河的住宅用地。2014年初，该项目便遇到资金问题，一度停工。

“从银行、信托、基金、P2P，甚至一度过桥找高利贷。该想的都想了，下个月如果再融不到钱，项目就要被收回，之前投入的几千万也将全部打水漂。”朱震对21世纪经济报道记者毫不避讳自己的现状，也直言压力很大。

近1个月来，朱震在北京跑资金，很多金融机构见是湖南一个不起眼地级市的物业，就自动屏蔽。

实际上，过去的9个月内，央行五次降息，逐步降低企业融资成本，让朱震不明白的是，现在流动性不断释放，企业融资成本一降再降，资本方仍然瞧不上三四线项目。

资本方规避三四线城市物业的原因，或许是看到其庞大的住宅存量，以及人口流出之后短期难复苏的住房需求。

以辽宁为例，9月5日，辽宁省政府出台包括放宽住房公积金贷款、部分存量商品房纳入安置、减少土地供应等在内的7条楼市新政，以稳定楼市。

如果算上此前出台的“辽9条”和“辽5条”，这已经是辽宁省第三轮楼市政策。

“连续出稳地产政策的核心，是为加速消化辽宁当地的高库存。” 沈阳市房地产开发研究会秘书长齐锡晶介绍，省会城市沈阳1-6月销售面积同比下降38.3%，商品房销售额同比下降29.8%。

和辽宁一样，吉林也于9月16日通过收购存量商品房为安置房、鼓励合理购房贷款等为楼市注入信心，这是吉林年内次出台房地产新政。

“以辽宁、吉林为代表的地区，目前面临人口流出，房地产市场持续萎缩，无需求支撑，去库存难度不小。”在中原地产头席分析师张大伟看来，降低门槛，鼓励合理的购房需求只能短期稳定楼市，长期来看，需要类似城镇化和人口导入，带来持续的刚需购购力。

张大伟也表示，城镇化和人口导入并非一时之策，在购购需求和购购力有限的背景下，再强劲的拉动消费政策，效果并不明显。

楼市剧烈分化

朱震的融资难题并非个例，其背后是剧烈分化的供需关系和楼市现状。

虽然统计局数据显示，前8个月楼市销售数据出现回升，但很大程度上来自于一二线城市销售的拉动。

多个机构分析师大致的判断是：一二线城市在二季度全面回暖；三四线城市仍在去库存、防止楼市系统性风险的过程中。

根据国家统计局发布的8月份70个大中城市房价数据，一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大。相比之下，二线城市房价同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。

中国指数研究院数据亦显示，一线城市出清周期已回落至 14.4 个月，土地消化时间仅 1.5 年，二线城市出清周期 21.6 个月，土地消化时间 3.3 年。但与一二线城市相比，三四线城市市场总体状况并未得到较大改观，出清周期仍高达 47.8 个月，土地消化时间依然超5年。

从一系列支持自住和改善性住房需求政策来看，今年的楼市主题是稳定住房消费。

8月份CPI同比上涨2.0%，而1年期存款利率降至1.75%，意味着我国进入了负利率时期。与此同时，在存贷款利率及公积金贷款利率全面下调后，目前房贷成本已降至历史较低。

值得注意的是，21世纪经济报道记者采访多个房企、分析师、金融机构获悉，2014年底以来的一系列政策，带来的资金和需求似乎只利好一二线城市。

为此，中国房地产学会副会长陈国强表示，和城镇化阶段一致，中国房地产正经历“马太效应”，即大城市在汲取小城市的购购力和政策利好，强者更强，弱者更弱。

全国的资本和购购力涌入，引发一线城市楼市火爆。而省会城市高房价一定程度上依靠四周城市的购购力支撑，四周地级市的价格又依靠再下一层县镇的购购力支撑。因为不断外流，购购力逐级衰减。

陈国强认为，这并非好事，需要引起决策层的注意，否则，三四线城市的楼市问题难解，与此同时，一线城市的楼市风险将越推越高。

一线城市地王再袭

楼市分化反应在土地市场上，直接的表现就是一二线城市再迎地王潮。

以北京为例，8月31日到9月9日的10天，北京揽收187亿元土地出让金，连拍4宗楼面价超过5万的地王地块。

需要注意的是，上述四宗地块均位于五环外，并不十分受市场青睐。

以9月2日拍出的孙河地王为例，在历经46轮鏖战，北京朝阳孙河乡北甸西村CDE地块以总价64.83亿，配建保障房2.75万平米被保利头开联合体摘得，溢价率59%，折合楼面地价5.38万元/平米。

该地王一出，不少业内人士直呼看不懂，就在去年，该地块两度入市流拍。此次拍卖，不管是单价还是总价，均为区域较高，且64.83亿元的总价也仅次于此前的白盆窑地块与西城华嘉胡同地块，名列北京土地拍卖总成交额历史第三位。

北京的地王行情并非个例，就在8月底到9月上半月，公开数据显示，上海、南京、郑州等多地均出现地王。

和2009年、2013年的地王行情不一样的是，本轮地王行情并未全国开花，而只集中在一二线热点地区。鉴于地王的门槛较高，竞标者多为房企联合体竞拍。

根据中原地产研究部数据，9月前13天，一线城市成交7宗住宅土地，平均溢价率超过34.53%。平均楼面价达到了1.73万的年内较高点，二线城市也已经成交了72宗土地，平均溢价率高达47%。平均楼面价也达到了3715元每平米，均为年内较高点，也创造了较近几年的较高纪录。

张大伟预计，一二线城市，尤其是一线城市地王将成为近年常态。

这种观点从房企拿地趋向可以佐证。2015年，前十大标杆房企显现拿地全面回归一二线城市的趋势，截止到9月15日，标杆房企已经购入一线城市土地面积684万平米，二线城市购入土地2959万平米。这两大指标均处于历史较高纪录。

进入9月，标杆房企在一线抢地更加明显。截至15日，标杆房企一线抢地已达130.22亿，其中北京一地已过百亿。

某大型房企的总监告诉21世纪经济报道记者，接连的降息、降准，是企业发债融资的好时机，房企借此时间窗口拿地无可厚非。另外，业内有一种观点认为，未来3年，将是一线城市较后一波拿地窗口，毕竟现在一线城市的好地越来越少了。

“根据的部署，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。”中国房地产学会副会长陈国强介绍，也就是说，一线城市的土地将越发稀缺。

“金九”行情不再？

相比三四线城市，一二线城市楼市、地市虽稳，但并非看似那么美。

作为传统的销售旺季，“金九”似乎正在一二线城市暗淡。以北京为例，根据北京市住建委的网签数据，9月

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