房产销售有望回暖 不等于价格回升

　　在任志强看来，因为有强大的消费需求支撑，去年12月很多城市房产销售呈现出爆发性增长，比如北京房屋销售从不到1万套变成1.9万套，接近2万套。过去说北京有9万套房屋的存量，按照一个月销售9千套，大概有10个月的消化周期。据估算，去年全国住房消费在12亿平方米以上，仅次于2013年的13.1亿平方米，也是历史上的高峰点。

　　此轮楼市调整从2013年9月份左右开始，为什么那时楼市会出现下降？其中很重要的原因是因为银行把个人房贷的低利率变成了高利率，导致老百姓在100万元的房贷中会增加几十万元的利息。因而，开发商降价10万元，购房者多支付的利息超过这个优惠，导致实际购购能力减弱，房地产行情开始逆转。在四川，除了成都具有吸引力，城市人口在继续增加外，其他城市人口都在向外转移，而房地产开发量却在急剧增加，这些地方的楼市就出现了危险。

　　从2014年第四季度的楼市行情，以及目前的政策动态来看，政策面还是支持普通老百姓的住房消费，而且楼盘适度调整价格有望增加购房者，因此2015年房产销售有望回暖，但不要指望价格回升。

　　破解融资难融资贵 楼市有望复苏

　　影响经济增长以及楼市走向的较重要因素是什么？在北京师范大学金融研究主任、平安证券头席经济学家钟伟教授看来，无疑是货币政策的变化，过去几年里，融资难、融资贵是影响中国经济的致命原因，不过从2015年开始，融资贵这个问题将逐步得到化解，融资也不再那么难了。2015年主要资金价格将往下走，市场利率往下走，这并不是央行大放水了，而是实体经济对信贷的需求萎缩了。

　　去年10月份开始，中国经济增速放缓，物价低迷不振；11月份进入了加速螺旋下跌期；2015年上半年，尤其是2015年4月份之前会持续这样的状态，所以2015年经济会“7+2”的格局，就是经济增长7%左右，物价增长2%左右，估计CPI会在1.5%-1.6%的区间内。在这种格局下，未来要赚钱不是去圈煤矿、圈铁矿、圈稀土矿，而是要指向消费型的资源，比如干净的水、的旅游等。2015年较好的赚钱机会不在房地产，但房地产销售面积将达到“天量”，估计会达到13.5亿到14亿平方米，一、二线城市比较看好，三、四线城市非常一般；住宅不错商业很一般；销售面积不错销售价格很一般……

　　在钟伟看来，以往利润丰厚的商业地产风险在增大，不宜轻易进入。在国内外各大城市，人均商业面积达到1平方米到1.5平方米，完全是很充足的供应量了，而成都未来还有2千多万平方米的供应量，所以成都商业地产的风险相当大。

　　按揭贷款在2015年会提速

　　2014年上半年房价在下跌，但为什么购房人意愿还是不足？在钟伟看来，扣除购涨不购跌的因素之外，作为购房者会看到虽然房价跌了，但是利率比较高，所以购房付了房价还要付利息，房价加利息负担使得购房者真实的财务负担不仅没有减轻，反而加重了。即使开发商给了10万元的优惠，银行按揭贷款却多收了30万元，结果相当于购房的时候还额外再负担20万元，再加上按揭贷款难办，因而开发商降价也没有用，销量难以看涨。

　　不过在2015年，按揭贷款办理会提速，提速原因是因为市场利率下降了。在利率市场化之后，在实体经济低迷不振的大背景之下，银行业可能会倾向于收益稳定、风险很低的投资风向，其中较重要的业务是住房按揭贷款。

　　所以2015年初，房地产市场按揭投放量、受理和批准的速度都大大提速了，按揭贷款9折85折利率也频频出现，这个是推动市场在2015年复苏的原因。政策宽松也是显而易见的，去年9月底国务院开常务会议，作出了关于房地产的9项政策调整，到现在落地的只有5项，还有4项政策陆陆续续会在今年两会放出来，这些都是对房地产利好的政策。

　　房地产业内部会产生千亿级

　　过去一年，以远洋地产为代表，一些开发商试图尝试采用模式促销，但大多无疾而终。那么思路能否在房地产业生根发芽？对此，北京大学经济研究所常务副所长冯科认为，对于房地产领域来讲它应该包括投资和消费两种，一种就是购公司的股票，对应产品，比如对应多少套房，每平方米多少钱，开发商给投资者多少股权回报。还有一种是消费型，投资者购了这个东西的股权，希望有转化成房子，要住进去，要在过程当中表述自己的观点，包括希望什么样的户型、什么样的装修、什么样的朝向等，投资和消费两可。

　　在新的一年，具有强力信用的机构有机会把房地产平台做起来，但目前没有成型的模式。什么叫？互联网金融特别简单，叫P2P，其实就等于网上发股票，这里有一个好的项目，现在缺钱，发布方出资51%，投资者认为这个股权值多少钱？竞价或者10块钱一股都可以进来，它等于通过网上发布，这对证监会和券商是巨大的挑战，不需要证监会，不需要交易所，不需要会计师、律师，不需要券商，但是这里面也会出现很大的风险，不实项目诈骗。包括现在P2P公司累计倒闭已经超过220家，也出现了很多公司破产卷款潜逃，这个领域会出现很多风险。

　　冯科坚信，房地产行业内部将会产生千亿级的平台——互联网，但这个千亿级的平台完全不是四川成都哪个开发商做的。

　　行家建议

　　开发商要向核心城市收缩

　　，2015年还是回笼现金为主，减少企业的负债率，生存下来重要，健康比杰出更重要。不仅财务健康，而且还要法律健康。

　　，要向核心城市收缩。中国面临“再城市化”，就是要教育医疗方便、上班方便、就业方便的地方回归，这是一个趋势。

　　第三，未来新型城镇化的方向有可能跟过去的次序是反过来的，过去城市群的兴起是从南到北，上世纪八十年代看深圳，九十年代看上海，2000年以后看天津。这次新型城镇化的路径应该是从北向南。

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