北京较贵的房子，既不是玉渊潭公园附近价格曾超过20万元/平方米的钓鱼台七号院，也不是紧挨天安门、开盘即超过10万元/平方米的霞公府，更不是鸟巢旁的豪宅盘古大观，而是分布在小学附近、被称作“紧靠学校的小区”的普通住宅。

　　紧靠学校的小区，一般指的是小学片内的房产。根据北京市相关教育政策，北京的小学生入学实行就近划片入学，每所小学只招收周边特定区域的学生。对于许多小学而言，只有户口在其划定的特定区域的学生才能就读。

　　由于北京市的优质小学资源十分稀缺，就学需求量又十分巨大， 小学“门票”一票难求。拥有一间指定区域内的住房(有的学校还需要学生的户口与住房一致)，孩子便可以有资格进入学校读书。

　　“紧靠学校的小区”有多贵？举个例子，在北京西单附近的文昌胡同，一间面积仅有10平方米的民宅，售价却高达340万元。因为，附近有一所被认为是“北京较好的小学”之一的实验二小。

　　6月以来，记者走访北京一些小学附近的二手房市场，发现尽管中国楼市整体趋冷，但被称作“紧靠学校的小区”的“特种房”价格，却逆市疯涨。

　　文昌胡同：

　　10平方米房子标价340万元

　　“在我老家，这种房子养猪都嫌小。”7月5日，在文昌胡同附近一家房屋中介看房的王致胜(化名)，面对10平方米的袖珍宅子和令人瞠目结舌的340万元的房价，一脸困惑。

　　王致胜的老家在河南新乡，10年前来北京闯荡，如今经营一家传媒公司。“儿子今年上小学，我觉得以自己的实力，在学校附近购个小点儿的房子应该不是问题，可是今天一看，彻底傻眼了。”王致胜坦言，之所以想购紧靠学校的小区，就是想让孩子进入好学校，没想到价格这么贵。

　　王致胜告诉记者，中介带他看的那间房子，就在文昌胡同里，“这间面积只有10平方米的房子破旧、低矮，采光也不好，有些地方连墙皮都脱落了，简直惨不忍睹。这么又小又破的房子，一个人住都够呛，如果住一家人，人均居住面积恐怕还比不上我们老家一头猪住的面积大。”

　　如此质劣价高的房子，让王致胜大呼意外。但他不知道，在北京，这样的紧靠学校的小区十分紧俏。

　　采访中记者发现，由于离实验二小很近，文昌胡同一带的房源价格普遍都在15万元/平方米以上，这一房价无疑将挤入北京较贵的房源行列。一位中介顾问告诉记者，来这边看房的人特别多，如果房源价格标低了，很快就会被客户抢走。

　　而王致胜所说的这套仅有10平方米的房子，价格标到了340万元，其单价高达34万元/平方米，这一价格几乎超出了北京所有较高端的一手楼盘的售价，钓鱼台七号院、霞公府、盘古大观等知名豪宅，与这间小房子比，简直“弱爆了”。

　　西单附近某单位一位职员曾告诉记者，他和同事都想将自己的孩子进实验二小读书，但除非户口在这里，不然，就得购房落户，除此别无他法。

　　当家长们齐刷刷把目光投向紧靠学校的小区，“天价胡同房”的出现就不奇怪了。

　　近年来，北京各小学附近的紧靠学校的小区价格一路水涨船高。根据北京市教育部门的规定，文昌胡同属于实验二小的划片区域。在一房难求的局面之下，文昌胡同一带的房源近年来也是步步高涨。

　　采访中记者了解到，除了这套10平方米340万元的房子外，文昌胡同另一套14.6平方米的房子，卖到了460万元，单价同样超出了30万元/平方米。

　　一间14平米的破旧平房，因为拥有到小学就读的名额，叫价高达460万元。 《中国经济周刊》记者 肖翊I摄

　　部分区域：紧靠学校的小区价格是其他房源的2～3倍

　　地产业内常常说，房地产是地段，还是地段。如果用地段属性来衡量的话，文昌胡同位于北京长安街沿线，又是北京西二环以内，毫无疑问属于城市核心区，地段优势非常明显，房价高还可以理解；但是在北京北四环以外，也有一批特殊的房源，价格超过5万元/平方米，部分房源一度接近10万元/平方米，实在是匪夷所思。

　　这就是被戏称为“宇宙”的北京北四环外五道口华清嘉园，这里的一套紧靠学校的小区曾挂牌价高达10万元/平方米。

　　7月9日，一家中介置业公司的顾问告诉记者，华清嘉园紧靠学校的小区带有小学——中关村二小 的名额，以小户型为主，面积多在37~60平方米，由于户型小，容易出手，单价较高，价格多在6万元~8万元/平方米，部分房源的价格甚至超过9万元/平方米。

　　据了解，北京西四环、南四环等区域的多数房源均价为3万多元/平方米，很显然，华清嘉园的紧靠学校的小区的价格超过同类区域房源价格一到两倍。

　　此外，记者了解到，目前在北京小学资源集中的区域，已经形成了几个颇具规模的热点紧靠学校的小区板块，如中关村地区，包括中关村、学院路以及万柳附近；东城区东四板块；西城区平安里板块；朝阳区朝阳门板块等。

　　紧靠学校的小区逆势上涨，

　　6万～7万/平方米的占1/3

　　近日，《中国经济周刊》、中国经济研究院与链家地产联合推出了“北京紧靠学校的小区价格地图”。该地图编制方法为：共选择了北京内城6区的30个小学，并挑选了这30个小学附近的代表性二手楼盘，以其5月份的销售价格为样本。

　　从这30个代表性楼盘来看，售价较高的是位于海淀区的东南小区，这个小区是海淀区中关村一小的紧靠学校的小区，目前销售价格为8.95万元/平方米。价格较低的是位于丰台区的永善里小区，它是丰台第五小学的紧靠学校的小区，目前售价只有3.32万元/平方米。

　　据链家地产测算，这30个楼盘目前销售均价为6.07万元/平方米。

　　具体来看，在这30个楼盘中，销售价格在8万元/平方米以上的有3个，价格在7万元~8万元/平方米之间的有6个，价格在6万元~7万元/平方米之间的有10个，价格在5万元~6万元/平方米之间的有3个，价格在4万元~5万元/平方米之间的有3个，价格在3万元~4万元/平方米之间的有5个。

　　今年以来，受到限购政策的持续作用以及信贷环境趋紧的影响，北京楼市出现了一定的结构调整。表现在二手房市场，据链家地产监测，今年春节后，市场逐渐走低，5月北京市二手住宅成交均价为2.86万元/平方米，环比降幅达到4.75%。

　　尽管大势趋冷，但优质小学附近的紧靠学校的小区价格却比较坚挺。据链家地产监测，今年5月紧靠学校的小区均价为5.07万元/平方米，环比上涨0.7%。以位于北京东城区光明小学附近的龙潭北里项目为例，2012年该项目成交均价只有3万多元/平方米，2013年大幅上涨50%左右，售价高至5.17万元/平方米，目前，该项目的售价已达到5.19万元/平方米，一直延续着上涨的势头。

　　而日前一条北京教育新政的出台，更令紧靠学校的小区价格走势看涨。

　　4月18日，北京市教委发布《2014年义务教育阶段入学工作意见》(下称《意见》)，提出今年北京市小学免试就近入学，小升初实行单校划片或多校划片入学，取消延续多年的共建招生。所谓共建招生，是指一些机关单位、企业等和学校存在共建合作关系，学校为共建单位提供一定的招生名额，而共建单位则在其他方面回报学校。

　　21世纪不动产集团市场发展总监桑豫峰认为，北京市新出台的入学政策，旨在平衡各义务教育学校的资源，给愈来愈严重的择校潮降温。作为特权而长期存在的共建生被一举取消，值得高度称赞。但这一新政也意味着，在“就近入学”要求下，“居住地”这一因素在获得优质学校的硬性条件中的权重更大，这对高烧不退的紧靠学校的小区价格无疑是一种强化。

　　对此，链家地产分析师张旭表示，2013年北京房地产调控“国五条”细则出台后，“满五年+先进”的免所得税房源成为二手房市场的“香饽饽”。这些房源价格在今年的二手房市场带头上涨，其中带小学名额的二手房更是涨幅巨大，较终形成了部分紧靠学校的小区冲击10万元/平方米的局面。

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