编者按：在全国楼市全面走弱之际，扛了很久的上海二手房价也终于在6月份出现头度环比下降，但是，新近亮相的一手房，却又屡屡开出天价。上海楼市如此“拧巴”的背后，究竟是何原因？

　　华侨城地王“不追求短期利益”

　　《证券日报》记者获悉，昔日地王苏河湾项目较近获批预售的95套住宅较高单价是29.8万元∕平方米，目前尚未有成交迹象。

　　“近期，上海高端盘‘限价’已经解禁了，多个高端豪宅项目接连获批入市。”有熟悉上海楼市的业内人士向《证券日报》记者透露，去年年底，上海曾控制高端住宅项目预售许可证的发放，高价盘难以获批入市。

　　不过，《证券日报》记者获悉，7月6日，华侨城上海地王苏河湾项目95套住宅获批入市，其较高报价为29.8万元∕平方米，这是上海单价较贵的豪宅，也是全国数一数二的销售单价报价。

　　值得一提的是，据记者了解，苏河湾项目体量巨大，涉及公寓、滨河大宅、商业产品等多种产品业态，且有多套亿元级别墅，而项目售价也一路高涨。

　　豪宅叫价直逼30万元/平方米

　　事实上，《证券日报》记者曾实地走访过苏河湾项目，之所以单价报价高达29.8万元/平方米，地段稀缺是其底气。记者走访该项目时曾获悉，苏河湾项目位于苏河湾区域，即北苏州路和曲阜路中间，从项目步行至南京路只需要10时辰-20时辰，东距外滩1000米左右，属于上海内环中的心脏地带。此外，项目周边的商圈、教育资源优质且丰富，确实处于。

　　事实上，苏河湾项目2012年入市，截至今年7月20日，该项目在两年多时间内，先后分6次获得预售许可证开盘销售，入市总套数为498套，建筑面积接近11万平方米。而7月6日获批的95套房源较低报价为86000元/平方米，较高报价为29.8万元/平方米，荣登上海目前单价报价较高豪宅。

　　土地价格成交极高推高了这类项目的销售价格。同策咨询研究部总监张宏伟向《证券日报》记者表示，“上海今年高端住宅‘限价’方面有所放开，个别单价20万元∕平方米以上楼盘都拿到预售许可证了”。

　　“高端住宅用一个简单的价格线进行入市门槛的限制，在一定程度上违背市场定价的规律。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向本报记者表示，高端盘“限价”解禁，迎合了上海高端物业的市场需求。

　　值得一提的是，上海高端豪宅上半年的销量似乎并未受到房地产市场低迷态势的影响，反而有逆市走高迹象。据记者了解，今年4月末，汤臣一品突然成交了1套总价高达2.3亿元的豪宅。进入5月份后，长宁西郊老牌高端住宅檀宫成交了1套面积达1152平方米的型别墅，总价高达1.95亿元，成交单价逼近17万元/平方米。

　　不过，单价直逼30万元∕平方米的豪宅销售周期无疑将会很长且速度慢，对资金快速回笼将会不利。目前来看，能否以较高报价成功出售尚无法预测，但苏河湾项目产品业态丰富，高周转与高利润产品线结合，这将减缓现金回笼压力。

　　不追求短期利益

　　2010年2月11日，央企华侨城集团以70.2亿元总价竞得上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，成交楼板价高达5.28万元/平方米，成为当时新一轮的全国单价地王，且很长时间内都稳坐其地王宝座。随后的7月23日，华侨城再以17.91亿元悄无声息地拿下了苏河湾41、42街坊地块。

　　彼时，华侨城以88.11亿元代价使苏河湾项目连成一片，总建筑面积约25.7万平方米，粗略计算，苏河湾地块的平均楼面价约为34342元/平方米。

　　反观上海今年7月9日拍出的新晋地王黄浦五里桥街道104街坊39/1宗地块，溢价率62.54%，剔除掉30%的保障房部分后，楼面地价为85513元/平方米，华侨城可能会更加“珍惜”苏河湾地块了。

　　更为值得注意的是，拿地之初，华侨城相关人士就曾表示，“在这个项目中，华侨城不会追求短期利益，而是更加看重项目的战略意义和未来的发展潜力”。

　　不过，苏河湾地王项目入市也经历了一番波折。2010年末，苏河湾地块动工。此后，华侨城曾发布公告称，公司2011年至2012年拟向母公司华侨城集团申请委托借款，额度为130亿元，主要向上海苏河湾等项目进行资金输血。

　　但直至2012年9月份，苏河湾才入市预售，当年入市约250套房源，累计合同均价为5.3万元/平方米，该期房源大部分已经售完；2013年，苏河湾项目入市房源累计合同销售均价升至7.6万元/平方米，较高报价突破19万元/平方米，而当年预售住宅累计合同销售均价为101668元/平方米，较高报价升至25万元/平方米；2014年1月份，其住宅预售较高报价则飙升至28.04万元/平方米，至7月份，其预售较高报价升至29.8万元/平方米。

　　由此可见，华侨城上海地王项目低开高走，房价一路高涨。不过，2014年以来，该项目成交速度明显放缓。

　　与记者当年走访该盘时销售人员是不冷不热的态度相比，现在其销售人员接电话都较为热情，“现在住宅公寓成交价约为15万元/平方米，滨水大宅、联排别墅等也都在售。”苏河湾销售人员向记者推介道。

　　然而，华侨城享受高溢价空间，追逐高利润且树立大型城市综合体的品牌梦想能否实现，接下来项目的去化率或许才是关键。

　　上海楼市知向谁边 天价豪宅只可远观

　　日前，随着上海对高端豪宅限价的松绑，多个高端豪宅项目终于得以入市。在憋了很久之后，某些高端豪宅甚至打出了近30万元/平方米的天价。而实际销售情况则是：有价无市。

　　这个价位，即便在楼市较疯狂的时候，都是抢人眼球。在当前反腐高压、楼市萧条之际，连万科高端楼盘的业主都免不了被调查，谁又会斥资亿元来自找麻烦呢？

　　但是，这些豪宅的入市还是有一个作用的，那就是在相当程度上可以拉升房价的平均数，笔者预计，7月份统计数据出炉后，上海一手房的平均售价或许就会止跌企稳甚至上涨，极易给不明就里的人们以错觉。

　　以笔者之见，长期以来，正是由于新盘中存在着不少价格畸高或者很低的项目，使得一手房平均售价出现失真，在一定程度上也误导了人们的购购行为。相比一手房，更能体现一个地区楼市冷暖的，是刨去“较高分”与“较低分”的二手房房价。那么，上海的情况如何呢？

　　曾几何时，在二、三、四线城市房价纷纷“失守”之际，北上广深四大一线城市的二手房，一直依仗着所谓“刚需”，意欲隔岸观火。事实上，作为金融的上海，的确也曾让北京、广州、深圳保留了一丝翻盘的希望。安居客5月份房产报告显示，北上广深四大一线城市中，尽管北广深房价环比下降，但上海的二手房房价却实现了环比微涨。

　　但是，仅仅一个月之后，上海二手房房价的“顽强”就被验证为是“强弩之末”。安居客新近发布的6月份房地产报告显示，继北广深之后，上海二手房房价也终于“失守”，出现了自2012年2月份以来的头次环比下跌。与此同时，在上海的“挤压”下，已连续数月环比下降的北京二手房房价则出现了两年来头次同比下跌。如果按照这个趋势，相信过不了多久，上海的二手房房价也会出现同比下降。

　　风起于青萍之末，早在今年年初，我爱我家、链家地产等二手房中介便与他们长年合作伙伴搜房网、安居客等地产网站撕破脸皮，主要原因就在于，二手房线下中介实在是供不起线上渠道的费用了。从微观上说，这是企业间利益的博弈，而从宏观上说，是因为二手房市场的蛋糕正在萎缩，在生存还是死亡的路径选择上，双方之间，朋友一词已经失去意义。

　　应该说，如果北上广深的二手房房价全面调头向下的话，中国楼市的拐点则可以基本确认。不过，在数学上，一个上涨曲线的拐点有多个可能，大幅向下，小幅调整，趋于水平……从目前趋势看，种可能性并不大。不久前刚刚落幕的安居客购房节上，开发商稍微进行了一点让利，仅上海一地就带动了15亿元成交额。由此可见，对一线城市而言，“刚需”真的不虚。

　　对于拟购房者而言，这个时点出手还是不出手真是相当焦灼。

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