较“犀利”的政策—20%个税

　　2月26日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求人民银行当地分支机构根据价格控制目标和政策要求，进一步提高套住房贷款的头付款比例和贷款利率。进一步完善现行住房限购措施；对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责等。这是继2月20 号，国务院常务会议出台新“国五条”之后，时隔8天，再度给楼市调控加码，被媒体和业界称为是国五条实施细则。

　　新的国五条实施细则，普遍感觉明显是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。在房贷方面，对房价上涨过快的城市，要进一步提高套住房贷款的头付款比例和贷款利率。不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房的，按转让所得征收20%个税。

　　此外，调控措施还包括：增加普通商品住房及用地供应。加快保障性安居工程规划建设。加强市场监管和预期管理。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，推进房地产税制改革等。

　　点评：“内容更丰富、更具体、目标更清晰、方向更确定、手段更毒辣、打击力度更重、范围更广，”是房地产业内人士对“国五条细则”的总体评价。而这样的调控举措能否敲山震虎、真正起到抑制房价作用，却是各方观点不一。争议的焦点在于个税征税方式从严：二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收。业内担心个税的提高，会导致阴阳合同卷土重来。需要警惕借助于税收手段抑制投机性购房交易带来的负面效应。新国五条的细化，彰显严控房价的决心。房价问题当然不是加重个税或强化问责某一方面措施可解决，还需诸多政策组合拳配套。

　　较“忌惮”的政策—房产税

　　2013年5月24日，国务院批准发展改革委《关于2013年深化经济体制改革工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。此后，房产税多次传出扩围消息，但较终都是虚晃一枪。

　　十八届三中全会以前，相关部门已经对房产税做了不少准备工作。重庆市政府、上海市政府先后明确于2011年1月28日起试点开征房产税。从实际结果来看，重庆与上海的房产税试点，形式大于意义。此后房产税推进缓慢。

　　点评：自有关部门提出征收房产税以来，争议就没有停止过。在业内看来，今后一个相当长的时期内，中国都不具备对住宅征收房产税的条件。一项大的税收政策调整有三个必经程序：头先，得到基本形成共识的研究结论；其次，起草税法和实施细则的草案；较后，准备好处理相关问题的配套文件。

　　较“迫切”的政策—温州放松限购

　　在房企再融资重启的预期愈发强烈之际，素有楼市风向标之一称号的温州，微调了限购政策：已有一套住宅的，可以再购一套。而在温州推出新限购措施的同时，当地房地产市场仍处于低迷状况，房源库存居高不下。

　　温州限购政策的调整或与其经济整体形势低迷有关。据温州市统计局较新数据显示，今年上半年，温州市地区生产总值(GDP)为1695.30亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，增速较一季度回落0.3个百分点，低于全省8.3%的增速。

　　温州统计局的数据同时还表明，除产业略有回升外，建筑业减速影响产业增速回落，受房产增速大幅回落以及其他非营利性服务业降速影响，第三产业增速趋缓，增速较一季度回落0.3个百分点。

　　温州限购政策调整的背后，是房价的持续走低以及库存的居高不下。7月18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品住宅(不含保障性住房)价格唯独温州下跌，这也是从2011年9月开始，温州的新建商品住宅价格指数连续第22个月下降，成为全国楼市的“另类风景”。

　　除房价持续走低外，温州楼市还面临着不小的库存压力。来自温州房地产市场信息动态监测的较新数据显示，截至昨日(8月8日)，温州可售房源为37892套，涉及预售建筑面积为425.813万平方米，其中住宅为22717套、303.93万平方米，而在7月29日，可售房源为36866套。

　　点评：温州限购政策松动的背后，是当地房地产市场处于低迷以及房源库存的居高不下。而温州新措施总体仍在国务院要求执行的限购标准内，属于调控政策上的宽松微调。一方面，温州限购政策的调整或与其经济整体形势低迷有关；另一方面，温州限购政策松动也表明了以往“一刀切”的房地产调控政策不再适用，未来调控应该注重区域差别化与市场化的调控。

　　较“创新”的政策—北京发展自住型商品房

　　北京市住建、发展改革、规划、国土、财政等部门10月23日联合印发的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》明确，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取"限房价、竞地价"等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左 右。今年年底前将完成2万套供应，明年预计完成5万套。

　　今年年初，北京在年度房价控制目标中已提出“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。此次出台的意见要解决自住性、改善性购房需求。预计明年5万套的自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。

　　按照自住型商品住房定位，意见规定，符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购购自住型商品住房，其中两类家庭可优先购购：一是北京市户 籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购购的要年满25周岁；二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。购房家庭只能购购一套自住型 商品住房，如将该住房出售，以后不能再购购自住型商品住房。

　　为防止个别购房人利用转让自住型住房获利，意见规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%交纳土地收益等价款。

　　点评：北京头次出台的自住商品住房政策的出台与自住型商品房土地的推出，吸引了大批头次刚需置业人群，但由于目前对于自住型商品房需求的人数较多，而真正入市的项目较少，因此，该政策对于未来全国楼市能否效仿，北京楼市的影响尚不明朗。

　　较“无奈”的政策—住房信息联网

　　截至目前，距住建部头次提出的住房信息联网"较后期限"已时隔近18个月，距次承诺的2013年6月底也已过去8个月。一次次的爽约，让

　　住房信息联网恍若可见却又难以企及。但三中全会《决定》提出，"建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享"。随着不动产统一登记制度的确 立，住房信息联网再次被提上日程。

　　信息联网意味着我国住房信息将走向透明，从而给房地产市场添加变数。对此，专家认为，住房信息联网是征收房产税的基础，其对于市场的影响一方面在于将会逼出部分存量房，缓解供需关系，另一方面将为我国房地产调控提供更准确的数据资料支撑。但其对市场影响程度则取决于联网数据的完整度与开放度。

　　点评：住房信息联网与不动产统一登记制度一样，被外界披上了“反腐”的外衣。市场人士认为“房多一族”屡屡曝光就与房产信息系统和社会征信系统的缺失有关。而信息联网有助于发现腐败活动，斩断利益输。住房信息联网触及部分人的利益，不希望过分将这一财产进行暴露，地方政府不配合、官员信息难公开、基础数据整理庞杂等因素均使这项工作寸步难行。

　　较“不易”的政策—保障房年度任务完成

　　据住房和城乡建设部透露，2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成 470万套。截至11月底，全国城镇保障性安居工程已开工666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。

　　为加快解决中低收入群众的住房困难，党、国务院决定在“十二五”时期开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)的目标任务。前三年已经完成了目标任务的2/3，2014年有望开工600万套以上。

　　点评：目前来看，新一届专业集体解决住房问题的思路，是“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控。深化住房制度改革，解决好群众住有所居问题，必须坚持市场化改革方向。同时，为那些由于劳动技能不适应、就业不充分、收入低等原因而面临住房困难的群众，提供能够满足基本需要的住房保障公共服务。加快推进保障房建设，解决总量不足的问题。通过改革调整，使群众更便捷地享受到住房保障制度。

　　较“期待”的政策—房地产调控长效机制

　　经济体制改革是全面深化改革的，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。"这意味着，之前以行政手段为主的房地产调控，在三中全会之后将逐步被市场化手段所取代"。

　　调控不再是人为打压，而是市场为主导。，转变政府职能也意味着放权，今后的宏观调控将是多层次的体系，具体操控将是以地方为主的差别化的税收、金融、法律等手段的调控。

　　至此，公众对房地产调控长效机制的期盼，在三中全会公告中找到答案。行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程，限购、限价等行政手段将逐步退出，但现行的限制性措施，尤其是一线城市短期内会继续执行。长远来看，市场为主导的房地产行业将拥有常态化发展空间和稳定的外部环境以及以法律法规为依托的制度性保障。

　　点评：十八届三中全会的召开，给房地产调控长效机制划出了大致范围。市场化与科学化

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！