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一个政府调控者眼中的海南楼市 房价确实便宜

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天  来源:琼海房产信息网  阅读 720 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  一个政府调控者眼中的海南楼市

  进入12月,海南的天气变得异常寒冷。让海南的开发商们感到担忧的是,原本能够用来吸引内地购房者的资本——蓝天、白云,受到内地影响也开始出现了雾霾。同样一筹莫展的,还有海南住房和城乡建设厅的“调控者们”。

  “你是海南人吗?”一个烟雨蒙蒙的午后,记者约见了从1999年起就一直在海南的住建部门工作的沈国忠(应当事人要求为化名)。次见面,沈国忠问起了记者的老家。从事了十多年从规划到建设的工作,沈国忠非常熟悉这个海岛一直以来的楼市变化。

  “我是海南人,如果你也是海南人,相信你跟我一样希望海南发展越来越好。海南建设国际旅游岛后,房地产、土地等就一直成为社会关注的焦点。一些岛外媒体喜欢唱衰海南。海南太小,实在经不起折腾!”他叹了口气,继续说道:“但是冷静下来想想,这些年,海南的发展确实存在不少不尽人意的地方。再进一步细化到房地产发展,与较初的规划思路也有差距。”沈国忠语长地说。

  2010年1月,海南建设国际旅游岛获批,迎来了难得的发展契机。对房地产的规划发展思路也较为清晰。即在保护好环境的前提下,有计划、有规划地开发建设高端旅游房地产。利用海岸线、河岸线、湖泊、山地、森林等优质资源,开发建设高端度假酒店、度假村等一批具有核心竞争力的旅游度假产品。打造 的热带海岛旅游度假胜地的服务设施。“把珍贵的资源用在较好的地方,实现利益化,做国内国际需求的旅游产品,让每个人都羡慕海南这个地方。”沈国忠表示,实际情况是,海南房地产发展情况与政府的旅游房地产发展规划思路存在明显差距。

  “比如与市县政府签订合作协议,打造高端旅游度假城的某个房企,承诺的高端酒店还在没盖好,旅游度假区还没做起来,后面的商品房已经卖完了!” 这只是其中一个案例。沈国忠认为,不少开发商只想着怎样更快的卖掉房子,谋求眼前利益,没有转变思路把眼光放长远。“也就是说,硬件在更新,软件还没跟上,房子却到处都是。”交谈间,沈国忠2次激动得把烟灰弹在了自己的茶杯里。

 国际旅游岛4年地产效应

  2013年1至11月,海南全省房屋销售面积刚好超过了1000万平方米。相比2012年1至12月全年房屋销售面积931.84万平方米,海南今年的房地产销售量已明显出现了增长趋势。较先拿到这份统计数据的海南省住房和城乡建设厅副厅长杜海鹰在仔细分析这些数据后,一脸沉重。“房产税试点扩围将是国家明年的楼市发展趋势,而我个人是非常支持海南征收房地产税的。”杜海鹰说。

  记者调查了解到,2013年上半年,全省房屋销售面积572.21万平方米,比上年同期增长38.9%。房屋销售额558.08亿元,增长47%。房地产业增加值169.08亿元,增长21.4%,对服务业增长贡献率达到35.8%,拉动服务业增长4.3个百分点。

  国际旅游岛4年 房产带动经济发展

  在众多分析人士看来,房地产业俨然成了海南经济增长的“大块头”。近几年房地产的高速增长正在大力带动当地经济发展。

  对此,海南省政府秘书长胡光辉介绍,房地产业增加值2011年突破200亿元,三年间年均增速为10.4%。房屋销售面积2012年达到931.84万平方米,3年年平均增速为18.4%。今年,海南的房地产房屋销售量还在增长。

  “海南卖完房子后还能卖什么?”海南房产 人士李明问。房地产带来的经济发展,并没有使关心海南发展的人们感到高兴。“虽然房地产成为了海南经济发展的大块头,但海南在加速发展中资金还是十分紧张的,由于缺钱,海南习惯以项目带动旅游业发展,这种投资的思路是开发商投钱建项目、政府募资搞基建。”海南产业经济研究院院长、海南省政协委员李仁君说。他表示,这使得大量投资用于地产项目本身,导致海南吸纳的用于基础设施建设的外来投资比例并不大。也就是说,海南要朝国际旅游岛目标前进,就必须调整战略。

  2013年调控下的真实用意

  “海南的房子都是外地富人购购,能赚外地富人的钱,我们为什么要打压楼市? ”分管房地产市场的海南省住房和城乡建设厅副厅长杜海鹰说。

  今年4月,国家出台的史上较严厉国五条政策时,海南明确表示将不出台地方细则,成为头个拒绝调控升级的省级政府。不仅海南的房企都欢呼雀跃,在今年的博鳌亚洲论坛上,就连地产大腕任志强都为这一政策叫好。但政府的用意,并不仅仅只是保护房地产。

  杜海鹰表示,海南房地产业呈现两头在外的特征:开发商、购购者来自全国范围,外销比重极高。2011年,海口和三亚房地产外销比例为53.6%和80.9%,其他市县岛外购房面积比例基本在90%以上。2012年,岛内需求扩大,岛外市场比重有所下降,但仍占据主导地位。2013年也依旧如此。因此,在执行国家政策时,不能一棍子打死,必须注重因地制宜。

  不打压海南楼市,要赚富人的钱。那海南本地人的住房问题呢?

  “我们将再进一步扩大经济适用房的申请范围,降低经济适用房申请标准。此外,还要力求解决‘夹心层’群众的住房问题。”杜海鹰说。杜海鹰介绍,去年海南共建设城镇保障性住房38.33万平方米,覆盖面26.45%,受益人数达78万人。2013年国家明确海南城镇保障性住房任务为3.5149万套。海南省计划在确保完成国家计划任务的前提下,力争完成4.621万套指导性计划任务。

  5000元/平方米是在贱卖海南资源?

  “你认为海南的房价高吗?” 杜海鹰问。“对于外地人来说,应该是便宜了。”记者答。事实上,对于到海南来旅游的岛外人士来说,海南的房价确实便宜。

  海南天鹅湾营销总监冯斌此前在与记者交谈时,曾讲诉过一个他的亲身经历。当他将天鹅湾1.2万元/平方米的价格介绍给亲戚朋友时,得到的回答是“太便宜了!没想到海南的房子这么便宜。”而在记者走访不少儋州、临高、博鳌等东西线城市时,也多次遇到类似情况。

  杜海鹰表示,海南一些开发商谋求短期利益,什么方式较快卖房就采取什么方式。而一些开发商在海南拿地建项目后,区域及配套设施还未起来,就着急建房卖房,产品的同质化,竞争的激烈,开发商急于卖房实现资金回笼,带来了的是定价过低或降价出售。由于开发密度、强度较大,已对海南省滨海自然生态环境产生了较大影响和压力。部分市县甚至为了短期经济利益,将规划的旅游用地变更为住宅用地,随意提高容积率。“海南,不是每个市县都适合发展房地产项目。比如白沙,那是松涛水库的上游啊!”杜海鹰说。

  稀缺的湾区 优质的资源

  “儋州白马井4000到5000多元/平方米的海景房,这样的房价,省专业听了都生气。这是在贱卖海南的资源!” 杜海鹰还强调,海口西海岸一项目以7688元/平方米卖房,扰乱了海口西海岸的市场,拉低了海口西海岸原本高端的房地产市场。海南的环境资源稀缺,面向岛外客户的经营性地产,就是要走高端、特色化路线。随意开发、低水平开发,等到开发商卖完房子拍屁股走人的那,留给海南的将是无尽的难题。

 急需转型 降低商品房比例 打响枪

  “普通商品房所占比重过大,单一模式、低端开发,这是对海南宝贵土地资源的极大浪费。” 海南知名评论员矢弓表示,目前,海南省房地产的开发仍是住宅地产占完全主导,与旅游度假相关的度假酒店、酒店式公寓等经营性地产项目产品较少,商业、办公房地产规模更小。 大量的依赖商品住宅,不平衡的房地产结构,带来的就是抗风险能力差,远离了海南建设国际旅游岛发展目标。

  “房地产是一种消费性产业,关联性极强,其良性发展必须以良好的综合发展为前提。”矢弓说。在海南,政府给予企业某一个优质项目,顺带一个补偿性的项目这种模式是很常见的。比如地产商在参与、帮助地方政府制定土地利用规划、平整地块、建设道路和基建设施一过程中,形成了与地方政府的合作关系,往往可以优先获得土地开发权。一些拿到土地的开发商就往往着急先开发商品住宅。比起回效慢的产权式酒店、商业地产。“一锤子购卖”的商品住宅收效显然要更快些。于是就出现了一些地方连基本的排水设施和卫生处理都没完善,开发出来才产品,周围设施配套不全的现象。

  “从明年起,海南将逐步降低商品住房开发比例,并纳入市县考核指标体系。”杜海鹰说。回想起今年屡次劝说一些房地产开发商尽快转型时,他显得有些无奈。他告诉记者,如今的海南,房地产开发不乏大企业,但真正有社会责任感的房企不多。 “开发商满口答应,但是还是一如既往。”

  今年11月中旬,省住房和城乡建设厅下发了《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》,海南打响了房地产调控、转型枪。

  据介绍,根据海南计划,至2017年末,全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由2012年的84.4%下降至70%。构建多元化房地产体系,鼓励有实力的企业开发高端房地产项目。严控未经省政府批准,各市县及各部门不得擅自与企业签订土地成片开发协议。严禁控制住宅用地出让规模,严禁以各种开发名义圈占土地。后续力度如何,拭目以待。

  小心!海南不是没可能征收房产税

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