《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）今天2013年11月3日正式下发。《意见》中头次提出要从明年起，逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。并严禁以城镇化为名，通过编制相关开发规划，变相进行土地成片开发和房地产建设。

　　总体解读：

　　近年来海南省几乎遍地开花，各个市县进行大规模的房地产开发。开发方式主要以成片旅游度假区开发、风情小镇建设。

　　东线以高端房地产项目为主，但是至少配套了高端的酒店以及旅游设施。而现在的东线和西线一些市县几乎全部是纯房地产开发。而且以中低价位为主。

　　不过这次出台此类政策，对于各个市县来说是一种致命打击，特别是后来发展起来的中部和西部市县。严重制约了市县房地产市场发展，至少制约了市县专业的控制权。但是省政府又不得不出台这样政策，不然海南国际旅游岛建设就真的成为了海南房产岛了。

　　这次政策是省政府和市县政府博弈的结果。

　　另外，海南及时出台这一政策应该是受到政府施压。另外也是对国际旅游岛建设中存在问题的及时纠正。在三中全会之后很可能在市县集体土地方面有所放权。及时出台这一政策，有助于省政府及时把控三中全后可能失控的房地产市场。

　　优化房地产结构

　　《意见》中明确强调要适当降低纯商品住房开发的比例。自2013年起，我省将逐步降低商品住房开发比例，增加高端、经营性房地产比重，力争至2017年末，全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例由2012年的84.4%下降至70%。

　　解读：这一政策未必是坏事，对于现在正在开发的房地产企业来说是一件好事。因为这一政策的出台有助于降低供给量，降低存量。有助于开发商避开激烈的价格竞争，保持利润率。也同时保证了海南房地产市场的平稳。

　　其中各年度商品住房比例控制目标由省住建厅指定，并纳入市县考核指标体系。省国土厅将对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地，鼓励市县根据产业布局，依法调整为商业或者旅游用地。对在2013年内调整规划并动工的项目，将在基础设施配套费等方面适当给与优惠。

　　解读：这块主要针对部分市县。的总规由省人大进行集体审议通过，并不存在很大问题。很多滨海区域都是旅游用地。但是一般区域控规由市县人大审议通过。甚至有些地方是镇政府就可以决定的。所以这次对于规划的调整主要是对市县以及镇里面对于控规的一次质疑。对这一部分进行纠正。不过这一政策仅仅只能在局部做一些挽回，因为一般的规划都是群体决策，没有责任人，没有对错。除非省人大委托省规划部分进一步严格审核纠正。这个工作量就很大了。

　　《意见》提出要构建多元化的房地产产品体系。积极发展与旅游业、当地特色产业及产业园区结合度高的度假酒店、疗养、康体养生等经营性房地产；适度发展酒店式公寓等规划建设标准高、生态环境好的高端旅居型产品；努力培育和发展产权式酒店、分时度假酒店等各种特色经营投资型房地产。
　　
　　解读：这块是省政府对于海南房地产市场产品的一个期望。从期望与其中可以看出政府已经看到各个市县已经出现严重的产业空心化。如果吸引持久的产业才是关键。医疗保健、养生理疗、会议会展、休闲体育等产业应该具有很大的发展机会，也应该是鼓励的方向。未来项目用地批复会容易一些。纯旅游度假类产品也是鼓励的方向。酒店式公寓、产权式酒店。但是在海南目前的旅游环境下，这些产业发展还不成熟。不足以带动。所以将开发商赶去全做这个并不现实。所以只能努力培育。但是政府要在这方面有所作为，给与政策环境和市场方面的配合。

　　同时，我省还鼓励环保和社会责任意识强、有实力的企业，开发高端房地产项目，从政策和规划上限制土地资源和环境资源的低水平、低品质开发。探索实行按片区设置房地产价格底线制度、确保优质土地资源高效节约集约利用。

　　解读：政府的预期还是走高端路线，不希望海南的土地和房子遭到贱卖。这将对西线造成严重的打击。设定价格底线，这块需要专家团的论证，也需要经得起市场的检验。如果有些开发商低价拿地，正好设定的价格较高，那么利润将增加。反之，则有些开发商日子将很难过。有时候并不是单纯提高价格就能赚到利润的。

　　不过这种设定低价的方式有点违背市场原则。如果单纯的调高房地产价格，则会造成区域性房地产泡沫。因为很多地区的配套跟不上，产品品质也跟不上。单纯的提高价格，将会被消费者抛弃，对于开发商开说是不可承受之痛。对于很多地方房地产市场来说，价格升上来难，降下去不容易啊。要控制商品房价格关键还是要从土地价格源头着手。

　　严格房地产开发规划管理

　　《意见》强调要尽快修订完善《海南省房地产业发展战略与中长期规划》，加强土地利用总体规划对商品房用地的管理。对土地利用总规中取得的旅游建设用地，不得随意改为商品房用地。成片开发区的规划应由市县政府主导编制。未经省政府批准，各市县及各部门不得擅自与企业签订土地成片开发协议，不得审批新的土地成片开发项目。对未经省政府批准签订的各类土地成片开发协议要进行全面清理自查整改。

　　解读：这块是省政府收权的一种方式。因为自从国际旅游岛政策公布后各个市县纷纷上马大大小小的片区开发。从几百亩到上万亩不等。大部分项目均打着旅游度假项目开发的幌子进行纯房地产项目开发。无论是东部海岸线还是中部的热带雨林。

　　还有很多项目是凭关系签约后，想办法融资套利。很多项目至今还停留在纸面。所以如果这次对签约的项目进行审查，预计有很多一级开发的合同要作废了。

　　此外，我省还将抓紧编制海岸带土地利用总体规划，统筹岸线土地资源开发利用，明确岸线土地资源的开发保护功能分区及开发时序，严格控制一线岸线土地资源单纯用于商品房开发。

　　解读：海岸线是海南较稀缺的资源。而且是价值的资源。海南的海岸线经历了两拨出让，次一波是90年代至2010年前。这时期在没有严格监管和规划的情况下政府将很多一线海景地出让。而且现在很多已经进行了房地产开发，或者出让给其他企业。规划已经确定，很难变动。另外则是在2010年后海南很多湾区整片出让给大型企业进行一二级联动开发。大型企业很多时候为了利益，在规划酒店的同时也规划了很多临海别墅。而很多片区的控规很多企业才去的是化整为零，由当地政府进行批复。这就造成了很多规划中一线海景地为商品房开发的格局。不过这个政策来的有点晚了，因为海南的海岸线已经所剩无几。

　　其中沿海区域自平均大潮高潮线起向陆地延伸至少200米范围内不得建设房地产项目。经省政府批准，特殊岸段可缩小至100米范围内，并合理确定开发强度，距离岸线200米范围内的既有建筑物不得扩建。严禁填河、填湖进行房地产开发建设，用于规划建设的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源，原则上主要用于度假区和酒店及旅游配套服务和相关产业的建设。严格控制填海造地开发房地产。

　　《意见》强调要加强对重要资源开发利用的规划管理。严禁违反法律法规规定在自然保护区、饮用水水源保护区和沿海国家特殊保护林带范围内开发或变相开发房地产项目。

　　《意见》强调要严格控制将其他用途的土地用于房地产项目开发，严禁借高新技术、文化产业等名义变相进行配套商品房开发。严禁以城镇化、城中村和旧城区改造、新农村建设、风情镇建设以及其他项目建设为名，通过编制相关开发规划，变相进行土地成片开发和房地产建设。严禁使用农村集体土地进行商品房建设，不得以任何方式建设、出售“小产权房”。

　　解读：这块主要看关系和实施步骤了。现在拿各种概念忽悠政府的企业较多。很多项目以产业园名义圈地进行房地产开发。这块对于我们或者其他企业来说能够先让政府看到一些东西，然后在做房地产才可以。这就意味着前期投资会更大一些。而且对后期运营能力要求很大。不过海南正面临着一个巨大的矛盾，那就是较小的旅游市场不能容纳众多的投资者的需求。而庞大的养老、度假、居所的购房需求却与广大投资者相吻合。对于政府来说原来不管什么投资都欢迎，现在是想将投资往旅游市场拉，但是旅游市场却很小。就怕到时候旅游市场没拉到，住宅市场也丢掉了。

　　严禁以开发名义圈占土地

　　《意见》明确各市县要严格控制住宅用地单宗土地出让规模，严禁以各种开发名义圈占土地。对城市棚户区（危旧房）改造、城中村改造用地要优先保证，开发用地出让要向大企业、大项目倾斜。对超过年度计划供应商品房用地的市县，当年度不得再供应商品房用地；对超规模供应的，相应减少该市县下一年度商品房供地计划供应面积。

　　解读：这条政策鼓励有资金实力的大企业进行片区整体开发，并保证出让土地及时开发。不过很多造成土地闲置的正是大企业。很多企业一下子圈地上千亩，然后分期开发，实际导致了土地闲置。

　　大企业进入，大项目带动政策方向符合海南发展。这样就可以避免类似于文昌、琼海银海路、定安等地小地块出让，相互价格竞争，纯房地产开发的被动。

　　小企业无力进行配套建设，只想限度的建设住宅，促进利润率。但是话又说回来，政府收了出让金之后，在公共区域中并没有完善配套。依然在期待有各个小开发商单纯依靠底商来进行生活配套。较后导致很多地方并没有变成旅游区，而是变成了新的传统城市。

　　《意见》强调房地产开发要严格按照已批准的规划实施，开发建设过程中不得擅自变更规划，禁止违规变更土地用途和更改容积率。在供应商品房用地时，要坚持大企业进入、大项目带动的原则，设定合理、公开透明的条件，提高商品房用地的准入门槛。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！