近日，任志强、潘石屹等地产界名人齐聚博鳌亚洲论坛“阔论”楼市。媒体争相追问“国五条是否会使房价下降？”、“目前楼市是否存在泡沫？”、“未来房价走势如何？”等话题。任志强给出的回答较被关注，他说“调控就像搅动啤酒，会搅出一些沫来，这大概就是有人说的泡沫吧，但它显然是啤酒的合理成分。”

  事实上，亚洲论坛的举办地博鳌在过去一年屡被质疑。从年中关于去库存问题焦灼的争吵，到年尾博鳌楼市崩盘流言的飞传等等。博鳌的地产人不得不一遍遍拿起电话，向不明事实的置业者解释。2013年春天，踏访博鳌项目，直击博鳌真实楼市。  

 博鳌亚洲论坛会址

  博鳌过去一年很困扰

  众所周知，博鳌给于大多数人的印象只有亚洲论坛，而博鳌本身的优势资源并没有在全国范围内推广出去。

  2012年上半年，博鳌楼市备受高库存困扰。当时业界为此集思广益——一个字“去”，从销售下手，做好产品，打造差异化产品，以及根据消费群体定位产品属性，提高产品的成交量。而另一方面，则要谨慎“入市”，不再盲目地推产品，在了解市场供求情况再做产品是否“入市”分析。

博鳌小镇

  自2012年下半年起，博鳌的开发商在博鳌这个旅游地产品牌打造上集体下功夫，实行“走出去”战略，到目标客源集中的区域“开疆辟源”，寻找适合的分销商，同时进行互联网营销方式。

  除了日常配套设施外，博鳌楼市也整体意识上提升“软性”配套的需求，有意侧重在文化服务上的提升。

  克而瑞数据显示，截至2013年4月周，博鳌区域新房网签成交套数301套。1至3月，博鳌新房网签成交套数分别为1月118套，2月3套，3月145套，一季度共成交266套；成交均价分别为17388元、11604元、17731元。

  去年一季度博鳌商品房产品类型结构上看，博鳌成交的195套商品房中公寓型住宅套数为184套，占总成交94%；在成交的184套公寓产品中有96套为50-70平方米的中小型户型，其所占比例为52%，成交均价为14605元/平方米。

  从2013年供求上看，截至2013年3月，博鳌供应面积达165758平方米，供应套数为2045套。博鳌亚州湾、详情 户型 相册 论坛 团购）、详情 户型 相册 论坛 团购）等项目均为主力。

详情 户型 相册 论坛 团购）在这样的大环境下，则尝试在做“加法”，“这么做是不是就没有销量呢，不一定，我们的价格比周边一些项目贵一倍，上千万的别墅也照样有销量。”据悉，博鳌亚洲湾一二月销售额在2亿左右，基本上维持在一个月1个亿的销售，其中别墅占45%左右。“博鳌亚洲湾志走高端，让购房者真切的看到产品的品质，口口相传，口碑效应带来实际的销售。”

  针对这种发展态势，博鳌亚洲湾推出了托管业务，购购物业签订委托管理合同的业主，每年可获得一定的酒店经营收益分红，“按照六四分层，酒店六层、业主四层，只要托管给我们物业，我们还将免除一年的物业费，目前的分红还处于初期阶段，前三年不会出现很客观的收入，但是2015年博鳌机场建成之后带来巨大的人流量，我们对未来的收益充满了信心。”

　　椰风海岸为博鳌正名

  两个月内热销420套，详情 户型 相册 论坛 团购）用数据证明了博鳌并不是“鬼城”。海翼实业副总裁陈晓五说，博鳌·椰风海岸今年能够在博鳌市场上，甚至是整个琼海引起关注和热议，和后来产品的定位有着莫大的关系，正确的产品定位直接让项目起到了妙手回春的作用。陈总说，在研究了博鳌的客户群体之后，我们发现之前的产品定位和价格体系是和我们的客户群体不相符的，你是给谁建房子，理清了这个很多问题就能够迎刃而解。

博鳌椰风海岸实景拍摄

  据悉，项目将小区分为三个住宅组团和一个酒店组团，主要由1栋酒店式公寓、6栋独栋别墅、6栋多层洋房、7栋小高层公寓、22栋高层公寓组成。现在一期11栋楼1700多套房源在卖。超高的户型使用率是其完全价值优势之一，凡是看过项目的产品，对于一房变两房，两房变三房的户型设计一定过目不忘，空间也在装修过程中把它完全利用起来，打破以往的形同虚设，或者犹如鸡肋的局面。

  有问题但不影响大局

  在博鳌，郡原长滩雨林（详情 户型 相册 论坛 团购）始终是业内“盯的较紧”的项目。开发商们常常喜欢向我们媒体打听点市场的真实动态，博鳌问的较多的一定是长滩雨林。直观的讲，“稳”是长滩雨林的特色，没搞过什么之

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