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法律概念并无“商住两用房”

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 894 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

"商住两用"一般是土地用途的概念,即某地块既可以进行商业房屋开发,也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途,要么属于商业房屋,要么属于住宅,并不存在商住两用房的法律概念。如果开发商说楼房是"商住两用"的,则很可能是:同一幢楼部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层),部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅,就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。商务办公房与住宅还是有很大区别的。

一、“商住两用房”之由来

就上海目前来说,有关部门的规划与市场的实际需求还是有一定差距。例如,从土地的使用用途上来说,国家有关政策只界定了“居住与非居住”,对于“商住”的出现是始料未及的。在土地出让金等规定上存有不合理性,这也是有关人士大呼不公平的原因。

因为市场经济的发展,出现了办公的需求,这时就出现了批商用楼,这个时期的商用楼使用的是住宅的配套设施标准,在使用上实际是商住两用。这个时期有一个非常有代表性的现象,拎菜的与拎公文包的一起等电梯。

到了批办公楼,它的户型是按照住宅设计,底商也是住宅标准,不过引入了“只商不住”的概念。进步到第三代,房型还是住宅,但是它的设施、底商都是按照写字楼标准配置。

另外,商住两用也是一种社会需求,只不过从生活方式来看,它没有一个准确的定位,结果是居住与商务互相受到影响。同时,也给物业管理带来难度,给消防安全带来隐患。

“只商不住”与“只住不商”比较“商住两用”的市场定位更为准确,在物业管理上相对容易一些,也更能提高管理水平与管理质量。但是从投资角度来说,“只商不住”比“只住不商”要更有潜力,在实际操作上,也更容易控制,因为“住”以后的用途是很难控制的。

二、“商住两用房”之现状

笔者曾关注过一家香港大型地产公司,当时公司在北京开发了一座大型综合建筑群,其中有一栋楼的定位就是“商住两用”——各单元内均有厨厕,但除此之外不作空间分隔,同时鉴于各单元内已有厨厕,所以公共面积亦不设卫生间。对于这样一个标准的商住两用的物业,较初开盘时,东南亚的投资者纷纷,但等到楼盘落成开始租赁,租户反应都十分冷淡,情况是这样的:

(1)任何物业,无论从物业管理还是从形成商业群落的角度而言,只能“单用”而不可能“混用”。试想,谁会愿意在一个写字楼中安家,而谁又愿意将写字楼开在一片住宅之中呢?所以大多数商住两用的物业,到头来只能作一种用途——这是问题之一。

(2)当两种用途中只选其一时,为另一种用途所作的配置自然成为浪费或多余。比如,上述项目中每单元两处的卫生间,在各写字楼租户入住后,成了他们纷纷要去掉的设置,如此一来,灵活性的设置配置却往往成了负担——这是问题之二。

(3)由于有的单元无法取消卫生间,或取消成本太高,而取消后楼道内又无公共卫生间,所以许多租户一算账后即转身离去——由此可见,凡两用的物业,在两种中选一用时总要付出一定的转换成本,而如果此转换成本过高,客户在进行产品比较时,“商住两用”也将失去一部分优势——这是问题之三。

正是由于存在这三方面的问题,所以说“商住两用”有时并非商住都没问题,反过来说,如果我们不将市场分析清楚,这反而是一种与“商”与“住”比较都不占优势的物业。

当然,这决不是说商住楼不好,反而在北京或其他城市,象“SOHO”、新都市计划那样的商住两用项目成功者大有人在,关键是因为这些发展商将项目定位于“商住两用”时,是进行了准确的市场分析后,形成的一种准确性的针对于“商住”市场的准确定位。所以说,市场定位必须是准确的,无论是商是住,还是商住两用,都必须是在分析市场并选择了市场中某一类客户(同时意味着放弃其他客户)后做出的坚定选择,这样的“商住两用”才能成功。而“两用”绝不能作为面临“双向选择”时采取的一种不负责任的模糊处理,那样的话,就真有可能导致项目处于“两难境地”了!

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