申银万国一份研报指出，海南楼市目前的成交量已经跌到谷底，预计开发商将开始大幅降价促销。而降价将进一步引发市场对海南资产价格缩水的悲观预期，这将持续压制雅居乐的估值(公司三分之一土地储备位于海南)

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    券商下调雅居乐评级至“中性”

　　2010年，雅居乐实现签约金额323亿元，而海南清水湾项目就贡献了99亿元，占比全部销售额的30.65%。

　　今年以来，截至10月份，雅居乐实现合约销售金额262亿元。事实上，自3月份开始全国范围内的限购以来，雅居乐签约金额的同比增幅已经连续7个月递减。雅居乐自己也表示，“在剩下的两个月时间里完成全年的销售目标存在较大挑战。”

　　而作为旗舰项目的清水湾，其销售情况令券商们表示“失望”：申银万国一份研报表示，海南目前的成交量已经跌到谷底，预计开发商将开始大幅降价促销。而“降价将进一步引发市场对海南资产价格缩水的悲观预期，这将持续压制雅居乐的估值(公司三分之一土地储备位于海南)”。

　　申万在研报中进一步预测，雅居乐全年销售或将比原计划370亿的销售目标低13%，进而“在此情况下，期末净负债率将上升至83%，更值得担忧的是，根据我们测算期末公司现金余额将骤降至28亿元。”

　　在申万看来，自8月19日其下调雅居乐评级以来，公司股价已经下跌了40%。考虑到海南市场的黯淡前景，申万进一步下调了雅居乐的评级至“中性”，建议投资者在近期的反弹中获利了结。

　　在由国泰君安出具的研报中，进一步显示，自5月份以来雅居乐销售均价逐步下降：从11643元/㎡降至10480元/㎡。而在限购和紧缩的信贷控制下，国泰君安预期雅居乐均价年内将继续下滑。

　　而对于雅居乐在“十一黄金周”期间的表现，国泰君安也表示“远逊于我们的预期”：雅居乐预售额同比下跌了73%至8亿元，签约面积同比下降了61%至0.8万㎡。

　　在雅居乐均价下滑、销售放缓，国内房产市场更为紧缩的政策和悲观预期下，国泰君安同样下调了雅居乐的评级至“中性”。

　　就相关事项，记者向雅居乐发去采访要求，但是截至发稿日并未能得到对方回复。
 

　　11月16日，雅居乐(3383.HK)发布10月销售通讯。1-10月，雅居乐签约销售金额达到262亿元，合约销售面积约为250万㎡，较去年同期分别增长16%及22%——这已经是自今年3月份以来，全国各地展开限购后，雅居乐销售金额同比增幅连续第7个月下跌。

　　其中，雅居乐打造的海南清水湾项目在7-10月的4个月时间里，签约成交金额仅为21亿元。就此，包括申银万国在内的多家券商表示，雅居乐在10月份的销售表现“令人失望”。

　　11月17日，记者向海南有关人士咨询了当地房地产行业的发展情况。据其表示，海南住宅的销售“非常惨”，而明年情形将会“更糟糕”。

　　海南清水湾4个月仅签约成交21个亿

　　雅居乐的海南清水湾项目，实实在在见证了开发商“化腐朽为神奇”的功力——这块当年拿地成本仅为245元/㎡的土地，在重金打造下已经成为雅居乐面向全国销售的明星项目。

　　公开资料显示，雅居乐计划在2011年实现清水湾项目竣工120.95万㎡。同时，今年推出的“瀚海银滩”酒店式公寓项目，拟销售均价在20000元/㎡-28000元/㎡之间，附带每平米4000元的装修;“瀚海银滩”滨海洋房项目，拟售均价每平米人民币18000元起;另有“星海传说”欧式低密度住宅项目，每套750万元起，附带每平米3000元的装修。

　　1-6月份，海南清水湾项目销售情况相对良好，总计签约销售46亿元。而进入到下半年以来，清水湾项目则成交乏力：7-10月份仅签约成交21亿元。

　　事实上，据雅居乐方面表示，购购海南清水湾项目的客户，79%的人士都使用自有资金支付购房款。粗略算来，10月份以来，清水湾项目为雅居乐回笼了近53亿的现金。而低廉的购地成本，使得清水湾项目的毛利率一直居于高位。

　　然而，“金九银十”的惨淡真正让楼市见识到调控政策的威力，市场正式进入观望期。作为面向全国销售的高端项目，清水湾在下半年的销售表现开始“令人失望”了。

　　海南“惨淡”的楼市现状与未来

　　“现在海南楼市的情况，真的是非常惨”，11月17日，有关人士接受记者采访时如此表示。

　　据其表示，在海口地区无论是高端还是普通商品住宅，销售情况只能用“萧条”一词来形容。“有开发商手中的项目，一年只销售出去十几套房子”，上述人士表示。更令人惊讶的是，上述开发商推出的是80-100㎡的普通商品住宅。

　　至于高端住宅项目，所受影响更大，“目前已经有7折的项目出现”，上述人士坦言。据悉，知名房企富力甚至打出6折促销的广告。

　　事实上，早在海南被定性为国际旅游岛后，就开始自上而下推行“大规划、大项目、大企业、大投入、大营销”的策略。而包括富力、中信、雅居乐等知名开发商这些早早在海南布局的房企，更是开始大手笔的进行旅游地产的开发。

　　然而，与大型开发商的入驻热情和被热炒的国际旅游岛概念相对应的是，作为海南城市海口在内的地区，住房空置率已经很高了。彼时，有当地人士对记者表示，其周边小区至少有一半左右的住房被空置。

　　而以外地人、投资客作为重要目标客户的海南楼市，在调控政策的不断深入以及整体经济环境偏紧的情形下，已经率先走入萧条之中。

　　有报道指出，海南省住建厅表示，目前海南在建项目、新报建未动工项目约5300万㎡，而市场年销售量约500万㎡。也即，海南地区未来去库存任务相当艰巨。

　　彼时，一度认为房市在长期向好、进而坚持投资地产的观点已经发生转变——“我的看法是，明年海南的情形将会更糟”，上述人士如是表示。

　　悄然间，海南房地产市场的预期已经发生了转变。

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